Edificios mixtos: inmobiliarias apuestan por distritos fuera de Lima Top

La mayor disposición de algunas municipalidades por realizar cambios de zonificación llevará a más inmobiliarias a desarrollar proyectos mixtos fuera de Lima Top. “Hay mucha oportunidad en ‘Lima moderna’ incluyendo Surquillo, Jesús María, Cercado de Lima, Lince, La Victoria y Magdalena. Las inmobiliarias van a apostar más por hacer usos mixtos en estas zonas que son muy céntricas”, remarca George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú.

Inmobiliarias como Arquimia, Armas Dommo Inmobiliarias, Viva GyM y Paz Centenario apuestan por el desarrollo de proyectos de uso mixto. Por ejemplo, Armas Dommo Inmobiliarias tiene un proyecto en La Victoria de 300 viviendas y tres plantas de comercio, detalla Roy Michuy, responsable del área de marketing de la inmobiliaria. “En el cono norte tenemos un proyecto mixto, en el que van a convivir el componente residencial con el retail”, agrega Julio Cafferata, gerente comercial retail de Arquimia Inmobiliaria. El mayor valor del metro cuadrados de estos proyectos es uno de los factores que empuja su desarrollo. “En términos económicos, el metro cuadrado de un local comercial puede costar 30% a 40% más que un metro cuadrado de un área residencial. Además, frente a hace unos años, Lima ha aprendido a convivir con el comercio puerta a calle”, explica Limache, de Binswanger Perú. 

Municipios y la voluntad de cambio

Un mayor ordenamiento territorial y más flexibilidad en la zonificación permitiría que más inmobiliarias desarrollen proyectos mixtos, coinciden las fuentes consultadas. “Con una planificación adecuada, que parta desde la Municipalidad Metropolitana de Lima, los desarrolladores podríamos proyectar mejor nuestros planes de inversión hacia ese tipo de edificios. Actualmente existen zonas con parámetros comerciales que nos dan una guía, pero una planificación más a detalle no solo generaría más orden sino mejor proyección y desarrollo”, explicó Diego Abarca, gerente comercial de Paz Centenario. La simplificación de procesos en las municipalidades también impulsaría el desarrollo inmobiliario, agrega Carola Pacheco, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú).

Precisamente, el interés de ciertas municipalidades por atraer más inversión privada las está llevando a desarrollar planes urbanos y proponer cambios de zonificación para un mayor crecimiento vertical. “El distrito tiene un atraso de 20 años en cuanto a zonificación y está desconectada de la realidad, por lo que los cambios solicitados son muy necesarios. Con el Instituto Metropolitano de Planificación estamos promoviendo el cambio de zonificación, ya en febrero deberíamos tener aprobado el ajuste de modificación”, comentó Óscar Ramos, gerente general de desarrollo urbano de la Municipalidad de San Martín de Porres (SMP). El distrito de Independencia también está enfocado en realizar cambios de zonificación y fomentar el desarrollo inmobiliario. “Tenemos un déficit de vivienda. El distrito antes era una zona industrial y su zonificación estaba pensada para ello. El tema inmobiliario estaba estancado por años, con la propuesta de cambio volveremos el distrito más atractivo para los inversionistas”,comentó Patricia Vilchez, gerente de desarrollo urbano de ese municipio.

Las mejores condiciones para el desarrollo de proyectos inmobiliarios mixtos no solo proviene de cambios municipales sino también del desarrollo de nuevos formatos del canal moderno, como lo son las tiendas de conveniencia Tambo+ y Oxxo. “La aparición de las tiendas de conveniencia apoyan el desarrollo de este tipo de proyectos. Ejemplo de ello son los proyectos que están en el aeródromo de Collique. Estos proyectos no estaban contemplados para tener locales comerciales. Pero tanta es la presión y la necesidad de las personas que viven ahí, que han convertido la sala de usos múltiples de los diferentes bloques en tiendas Tambo+ y Mass”, subrayó el especialista de Binswanger.