El primer fondo peruano que financia vivienda en Uruguay abre una nueva etapa para el mercado de capitales

1. REVISTA CONTRUCTIVO (RC): ¿Qué significa para Acres Finance que, por primera vez, un fondo peruano financie un proyecto de vivienda en Uruguay?

        JULIO VÁSQUEZ (JV): Efectivamente, esto es un hito súper importante para nosotros porque primero es la primera vez de que acres y esa hacer inversiones fuera de suelo probando a tres finas una empresa que acumula tres empresas reguladas por la suspendencia del mercado de valores con más de 15 años de experiencia en el mercado y que además es capital 100% peruano para nosotros invertir en Uruguay significa poder abrir primero fronteras, trayendo hacia nuestros clientes, hacia nuestros inversionistas alternativas de inversión más allá del suelo peruano, siempre evidentemente tomando en consideración todas las capacidades y toda la responsabilidad que eso significa para nosotros, haciendo la debida diligencia de todas nuestras operaciones, tal cual lo haríamos con cualquier otro proyecto en el mercado peruano, e incluso yendo un poquito más allá, porque esto es una estructura mucho más sofisticada de lo que suele hacerse en el mercado peruano.

2. (RC): ¿Este paso marca el inicio de una estrategia de expansión regional para los fondos administrados por Acres Finance?

          (JV): Totalmente, nosotros creemos que hay bastante espacio y nosotros creemos en traer alternativas nuevas al mercado de capitales peruanos. El mercado de capitales peruanos es un mercado que aún está en pleno proceso de desarrollo, todavía no está consolidado y parte de esa consolidación es que empresas como la nuestra empiecen a mostrar alternativas más allá de nuestras fronteras, tomando en consideración el perfil de riesgo que tienen nuestros inversionistas y sobre todo teniendo y saliendo a este tipo de opciones con socios con una trayectoria comprobada con conocimiento del mercado comprobado cómo fue en este caso el grupo Canan.

3. (RC): ¿Qué condiciones del mercado de capitales peruano permiten hoy estructurar inversiones inmobiliarias fuera del país?

        (JV): Primero hay mucho más apetito por la diversificación si hay algo que nosotros defendemos es que las carteras de nuestros inversionistas tienen que tener una diversificación es lo más saludable siempre para cualquier tipo de cartera de inversiones segundo es que nosotros apostamos por realidades que tengan fundamentos macroeconómicos sólidos.

        En el caso de Uruguay, que es un país cuyos fundamentos macroeconómicos son bastante estables, se permite la inversión, la legislación uruguaya contempla la estabilidad de las inversiones y hace de que el negocio inmobiliario per se, que es en donde nosotros hemos invertido, tenga también bastante sostenibilidad por parte de los grandes actores macroeconómicos. Hay una demanda insatisfecha, que no es tan grande como la peruana, pero sí existe una demanda insatisfecha pendiente de ser atendida y hay mucha jurisprudencia al respecto que permite que proyectos como los que estamos financiando puedan llevarse a cabo sin mayor inconveniente. La estabilidad macroeconómica que presenta Uruguay como país es un factor clave para que nosotros hayamos tomado la decisión de salir hacia esa ciudad, hacia ese país.

4. (RC): ¿Qué retos regulatorios o estructurales enfrentaron para canalizar capital peruano hacia Uruguay?

        (JV): Esta es una pregunta súper importante porque, como te decía al inicio esta estructura es una estructura bastante sofisticada acá lo que nosotros necesitábamos era de que la inversión aterrice en un vehículo uruguayo que tenga toda la protección de la legislación uruguaya para eso hicimos un fideicomiso de flujos en suelo uruguayo administrado por un estudio de abogados y un fiduciario, que es el estudio Posadas, tenga absolutamente toda la cobertura y toda la protección al activo administrado que te brinda la legislación uruguaya. Eso lo combinamos con un fideicomiso de titulización peruano que permite hacer la emisión de títulos valores, en este caso de bonos titulizados, para poder facilitarle el acceso a distintos inversionistas, en este caso a algunos fondos de inversión, a la adquisición de estos títulos valores. Lo que nos lleva es a que pudimos tener un vehículo peruano que tiene títulos valores representativos de deuda circulando en el mercado peruano y que ha sido adquirido por inversionistas institucionales y este fideicomiso es único beneficiario del fideicomiso uruguayo, lo cual hace de que el proyecto o la inversión esté protegida dos veces primero protegida en suelo peruano porque el fideicomiso de utilización pero cuando fue creado por el grupo que se cargan obviamente con todas las coberturas que eso significa y además este fideicomiso tiene participación única y exclusiva en el fideicomiso de garantía de flujos uruguayo en donde todos los flujos provenientes del proyecto inmobiliario están bajo dominio fiduciario allá con lo cual nosotros a nuestros inversionistas le brindamos un vehículo mucho más sofisticado un vehículo que presenta doble cobertura porque tenemos una garantía en Uruguay hecha dentro de un fideicomiso uruguayo bajo legislación uruguaya y que además está protegido bajo dominio fiduciario y tenemos un fideicomiso en Perú que es único beneficiario de los resultados del fideicomiso uruguayo que le brinda este doble seguridad a nuestros inversionistas y que además facilita la comercialización de este tipo de inversiones en suelo peruano.

5. (RC): ¿Qué expectativas de rentabilidad proyecta el fondo en este proyecto?

        (JV): La expectativa de rentabilidad para este fondo, evidentemente esto es este solo aproximado a los fondos no prometen rentabilidades, pero la rentabilidad esperada para este proyecto es del 10% es una rentabilidad bastante atractiva tomando en consideración todas las coberturas que tiene el proyecto.

6. (RC): ¿Podría este modelo replicarse en otros mercados como Colombia, Paraguay o Centroamérica?

        (JV): Sin lugar a dudas, sin lugar a dudas. De hecho, ya nosotros estamos evaluando poder participar de algunos proyectos en Estados Unidos, en la zona de Florida, básicamente porque también consideramos que el desarrollo inmobiliario en esas zonas es bastante sólido, tiene bastantes fundamentos, bastante solidez, con lo cual nos permitiría poder hacer que nuestros inversionistas también participen de riesgos en economía de ese tipo. ¿Se puede participar en operaciones en Colombia, en Paraguay? Sí, pero en la medida de que la legislación lo permita y que existan vehículos, como en el caso de Uruguay, que nos permita tener la certeza de que hay un tercero, que sería un fiduciario, que pueda administrar las garantías que decidamos que se cedan bajo esta figura. Para nosotros la figura de los fideicomisos de titulización en general es el medio más seguro, más sencillo y más ágil para poder hacer estructuras que le brinden seguridad y que además no tienen riesgos específicos del negocio, con lo cual generamos más confianza en el mercado peruano.

7. (RC): ¿Qué mensaje envía esta operación al mercado de capitales peruano?

        (JV): El mensaje es que Acres Finance tiene la capacidad de poder estructurar operaciones con un nivel de sofisticación que permite hacer de que las inversiones vayan a más allá de las fronteras en el Perú. Creemos que el mercado peruano necesita este tipo de instrumentos necesita este tipo de opciones para poder hacer de que el mercado de capitales crezca de manera exponencial el mercado de capitales peruanos está en pleno desarrollo y nuestro propósito es hacer de que el mercado crezca y que además permita a más personas conseguir inversiones pensadas en su perfil de riesgo diseñada para que puedan acceder a rentabilidades atractivas siempre y no descuidando nunca las coberturas necesarias para hacer que estas inversiones sean lo más seguras posibles y además creemos de que hay empresas que pueden verse beneficiadas de estructuras a la medida como es este el caso que atienden específicamente las necesidades de sus proyectos y no los ata a estructuras que podrían ser desfavorables o que podrían presionar demasiado el flujo financiero del proyecto. Creemos que nosotros tenemos la capacidad de poder hacer este tipo de operaciones y lo cual hace de que el mercado también tenga mucho más, se vuelva mucho más saludable, mucho más resiliente, porque la diversificación de opciones es lo que hace de que el pago pueda desarrollarse de manera adecuada.

8. (RC): ¿Cómo ve la evolución del financiamiento inmobiliario en América Latina en los próximos cinco años?

(JV): Mira, yo creo que el mercado de capitales va a tomar mucho más protagonismo que el que tiene hoy día y en general en América Latina la demanda insatisfecha de vivienda es bastante alta.

Creemos y vamos a seguir apostando por seguir financiando proyectos inmobiliarios de vivienda residencial en Perú. En Perú hay una demanda insatisfecha de más de 1.800.000 viviendas.

Y creemos que es responsabilidad de todos los actores poder ayudar a que esa brecha se cierre. Nosotros estamos convencidos de que, desarrollando un mercado de capitales saludable, un mercado de capitales responsable, que brinde acceso a todos los partícipes de este negocio, podemos hacer de que esta brecha sea cada vez menor. Nosotros estamos muy convencidos que a través de nuestros fondos de inversión vamos a ayudar a que se sigan desarrollando viviendas, llevar vivienda digna a las personas y, por supuesto, teniendo los parámetros, teniendo coberturas a todos los riesgos relacionados a este sector que haga que las inversiones de las personas se perciban con mayor seguridad. Este mercado es un mercado de confianza, es un mercado que aún está en vías de desarrollo y creemos que la participación del mercado de capital, es el fundamental para que el negocio y para que el desarrollo de viviendas se desarrolle de manera adecuada.