Vivienda social: límites de altura frenarían nuevos desarrollos en el corto plazo

La normativa que reduce la altura máxima de edificios en zonas residenciales de densidad media (RDM) de Lima limitará el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda social en el corto plazo. Los altura máxima de los edificios pasará de 25.5 metros a 21.5 metros, lo que reduce el área vendible de los proyectos de vivienda social de desarrolladoras inmobiliarias, como Viva GyM y Besco, y las obligará a repensar el inicio de nuevos proyectos.

La nueva norma reducirá la rentabilidad de proyectos ya encaminados que se desarrollan por etapas, con entregas parciales. "El mejor ejemplo es un megaproyecto que tenemos en Comas. El diseño completo está bajo la norma antigua, pero las licencias las hemos ido sacando de acuerdo a como íbamos construyendo, porque la licencia tiene un plazo. De las 30 hectáreas, se ha avanzado 18; las 12 héctareas que me restan van a tener que ir con este DS 002-2020 y me va a impactar. Voy a tener menos altura, menos densidad; hay un efecto económico negativo", anotó Rolando Ponce, gerente general de Viva GyM.

Las desarrolladoras tendrían poco espacio para compensar la pérdida de rentabilidad con aumentos en los precios. Ello responde a la ubicación de los proyectos y al poder adquisitivo limitado del público al que apuntan las viviendas sociales, coinciden las fuentes consultadas. De acuerdo al último boletín del Fondo Mivivienda, la oferta de viviendas sociales se concentra en distritos fuera de Lima top, como San Miguel, Jesús María, Breña y Pueblo Libre.

Los proyectos por etapas que aún no han sido aprobados por las municipalidades correspondientes no serán los únicos afectados. "Si compraste un terreno hace muy poco y no lograste tener un anteproyecto aprobado, ahora vas a tener que replantear para poder cumplir con tu nueva altura", manifestó Bryan Meza, jefe de proyectos inmobiliarios senior de Armas Doomo. "El cambio ha generado un malestar en promotores inmobiliarios y en los propietarios de los inmuebles, porque tenían la expectativa de vender sus propiedades para desarrollar proyectos de vivienda social de mayor altura", agregó Ricardo Arbulú, presidente del comité de análisis de mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Los desarrolladores inmobiliarios que proyectaban adquirir nuevos terrenos este año también tendrán que repensar sus estrategias. "Se estaba evaluando comprar el terreno a mediados de este año para desarrollar un condominio masivo de más de 1,000 departamentos, pero con la nueva normativa se está castigando con un 25 a 30% de menos área vendible", explicó Mauricio Caballero, gerente de división inmobiliaria de Besco, quien remarcó que la normativa tendría un impacto en el precio del terreno por lo que "se corre el riesgo de ya no comprarlo o ver qué alternativa se puede dar".

El impacto de la nueva norma se reduciría en el mediano plazo, a medida que las nuevas condiciones del mercado se reflejen en el precio de los terrenos. "El precio del terreno está en función a lo que puedas construir encima de él; es cuestión que se acomode el mercado a las condiciones", refirió Ponce, de Viva GyM. Bryan Meza, de Armas Doomo, coincidió y sostuvo que los terrenos que estén catalogados como RDM "van a tender a bajar de precio". Mientras tanto, la incertidumbre continuará influyendo en el desarrollo de proyectos de vivienda social.