Jorge Zapata: "ahora necesitamos subsidiar la demanda"

El presidente del Comité General de Obras de Edificación de Capeco, ing. Jorge Zapata, señaló que han pedido al gobierno central que todos deben estar comprometidos con la reactivación económica del país, a fin generar empleo de forma masiva y que la economía no se siga deteriorando. En ese sentido, añadió, es importante que las municipalidades también se comprometan en esta labor.

Agregó que en fechas pasadas la ministra de Economía y Finanzas ha exhortado para que los municipios extiendan los horarios de trabajo, con la finalidad que los trabajadores del sector se movilicen en distintos horarios, porque si los trabajadores de construcción civil entran más temprano, podrían movilizarse desde las cinco de la mañana con lo cual evitan congestión en los sistemas de transporte.

De la misma manera las empresas constructoras pueden establecer doble turno, con lo cual generarían más trabajo en el sector construcción. Resaltó que la extensión de los horarios de trabajo, ojalá sea acogida por las municipalidades y que estas entiendan que la reactivación económica del Perú es tarea de todos y un compromiso que todo peruano tiene que asumir.

Asimismo, pidió que los gobiernos locales no pongan trabas a la reactivación de los proyectos. Al respecto cabe indicar qué el Decreto Supremo que aprobó la activación de la segunda fase prohíbe establecer nuevos requisitos a los ya señalados por el gobierno central. "Pensamos que es necesario reforzar esto para que los gobiernos locales no actúen en contra de la reactivación económica del país interviniendo sin justificación unidades de producción", acotó Zapata.

"En realidad en este momento estamos en una situación de expectativa, dado que las municipalidades han solicitado a las empresas la presentación de expedientes para reiniciar sus actividades, cosa que no estaba contemplado en las disposiciones del gobierno central. Esto nos preocupa porque da muestras de un intervencionismo innecesario e injustificado que ojalá no escale”. A esta situación debiera ponerle coto el gobierno central estableciendo claramente que las únicas instituciones encargadas de la supervisión de la implementación de los planes presentados por las empresas constructoras, son los Ministerios de Salud y de Trabajo a través de sus superintendencias respectivas. 

MINISTERIO DE VIVIENDA

"Hemos pedido al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento tenga una opinión vinculante, en cuanto a discrepancias en la interpretación del Reglamento Nacional de Edificaciones y de cualquier otra norma relativa a la construcción de viviendas. Es decir que cuando hay divergencias entre un constructor o promotor inmobiliario y alguna municipalidad por la interpretación de normas relacionadas a las edificaciones, el Ministerio de Vivienda dirima sobre la materia y que su opinión sea vinculante; esto con el fin de que otros proyectos que tengan el mismo problema tengan similar solución.

Añadió que dicha opinión debe darse a través de una Resolución Ministerial que sea de obligatorio cumplimiento para la municipalidad involucrada y para todas las municipalidades que tengan divergencias en el mismo sentido, de forma que la decisión del ministerio quede establecida como cosa juzgada.

PROYECTOS

Por otro lado, el presidente del Comité de Edificación de Capeco, mencionó que a nivel nacional hay aproximadamente 1,500 proyectos -de los cuales 800 se ubican en Lima- en condiciones de iniciar obras. Pero que internamente cada empresa tiene una serie de etapas para regresar a obras, ya que primero tienen que renegociar contratos entre propietario del proyecto y constructor, reubicar a los trabajadores, contratar sus SCTR (Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo), acondicionar la obra a las nuevas exigencias, modificar comedores, vestuarios y oficinas que están dentro de la misma obra. Luego ver en qué condiciones se encuentran los materiales almacenados, y recién entrar a una etapa de producción. Y que mientras más aceleremos las etapas, mejor va a ser para dar el empleo que en estos momentos tanto se necesita.

Añadió que el sector construcción inmobiliario genera unos 200,000 empleos directos y un promedio de 200,000 más en empleos indirectos, en total aproximadamente unos 400,000 empleos.

SUBSIDO A LA DEMANDA

Por otra parte, en lo que concierne a las ventas inmobiliarias precisó que hay mucha expectativa por parte de los clientes en adquirir una vivienda. Señaló que "la última feria online llevada a cabo hace unas semanas, la cantidad de clientes interesados en adquirir un departamento, lo cual se traduce en contactos que hacen estos con las diferentes inmobiliarias para cotizar e indagar por departamentos, ha batido récords". Asimismo, muchas de estas cotizaciones se han traducido en separaciones de departamentos.

Hay mucho interés por parte del público, sin embargo, ese interés tiene que traducirse finalmente en ventas, y eso se está viendo algo más complicado porque las personas han perdido ingresos y capacidad adquisitiva; hay una serie de casos en los que estas personas tienen problemas a la hora de calificar para un crédito hipotecario. Los bancos están mucho más cautelosos para dar créditos", puntualizó Jorge Zapata.

"Todo eso se le ha explicado al Ministerio de Vivienda, al Primer Ministro y queremos explicarlo a la ministra de Economía y Finanzas para que se busquen mecanismos de estímulo a la demanda. Cabe recordar que el paquete de estímulos otorgados por el gobierno principalmente a través de Reactiva Perú, que ha sido importante, es un estímulo orientado a la oferta", explicó.

Resaltó que hace falta un importante plan de estímulos a la demanda, ya que los clientes están con menos recursos, y por ende con menos capacidad de compra. En este sentido se ha hecho una propuesta interesante para que a través del Fondo Mi Vivienda se otorgue una línea de crédito a los promotores para que estos a su vez puedan otorgar facilidades a sus clientes en las operaciones de compra venta de los inmuebles. Esta medida aceleraría las ventas sobre todo en etapa de preventa, lo cual a su vez aceleraría el inicio de las obras de aquellos proyectos que se encuentran en etapa de pre venta, detalló Zapata.

"Un proyecto antes necesitaba 30% de preventa para iniciar obra, probablemente ese 30% de preventa ahora va a ser más difícil de conseguir; con lo cual, si se tenían programados entre 6 a 9 meses para completar la preventa de un proyecto, ahora ese plazo podría extenderse a un año o más, y como sabemos, si no se completa la preventa no se puede arrancar un proyecto. Lo que planteamos en concreto es que un 10% de preventa sea efectivo y que el otro 20% se consiga con facilidades que de la inmobiliaria a sus clientes utilizando la línea de crédito que otorgaría el Fondo Mi Vivienda".

"En la práctica se puede ver de dos formas, un enfoque por el cual la preventa sería del 10% del valor del proyecto y el aporte inmobiliario pasa a ser del 25% al 45% del valor del proyecto; con lo cual los bancos se sentirán cómodos ya que entre lo aportando y la pre venta habría un 55 % del costo del proyecto, porcentaje similar al que se manejaba antes de la pandemia. El otro enfoque puede materializarse al trasladar el inmobiliario un crédito al comprador, con lo cual completa el 30% de preventa del proyecto, y el cliente paga al inmobiliario en seis o doce meses o incluso al final y contra entrega del departamento".

Añadió que es un mecanismo que tiene mucho potencial dado que, si bien las familias han perdido ingresos y capacidad adquisitiva por el momento, eso no significa que en seis meses o un año estas familias continúen con su capacidad adquisitiva menguada, pues lo más probable es que a lo mucho en un año la gente recupere sus empleos y capacidad adquisitiva. Es decir, esta propuesta hará que las familias no pierdan la oportunidad de comprar su vivienda ya, aseveró Jorge Zapata.

Por último, comentó que el dinero invertido por el estado en subsidios a la vivienda, revierte en forma de impuestos al estado en un plazo promedio de dos años, pero multiplicado por dos. Y en el caso concreto de esta propuesta, revertiría multiplicado por tres, ya que la línea de crédito también tiene que revertir al estado.