Regulación inmobiliaria podría restringir la oferta en varios distritos en el mediano plazo

La nueva regulación propuesta por municipalidades y discutidas en el Congreso podría afectar la oferta inmobiliaria en varios distritos el mediano plazo. Las ventas del sector inmobiliario crecerían alrededor de 9% durante el 2019, de acuerdo a la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Sin embargo, las nuevas propuestas regulatorias podrían limitar su crecimiento. “Se podría frenar el desarrollo de la oferta inmobiliaria a mediano plazo”, comentó Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris Inmobiliaria y vicepresidente de ASEI.

Regular el área mínima que deben tener los departamentos, eliminar bonificaciones por la construcción de edificios sostenibles, destinar un porcentaje de los desarrollos inmobiliarios para desastres naturales y hasta prohibir la construcción de más viviendas son las propuestas que se discuten a nivel municipal y congresal. La primera ya está vigente en distritos como Barranco y San Isidro. Las demás están siendo debatidas y serían aprobadas este año.

MUNICIPALIDADES: SIN UN PLAN INTEGRAL

Especialistas consultados señalan que la gestión anterior de la Municipalidad de Lima no llegó a aprobar el Plan de desarrollo metropolitano para la ciudad. “Al no tener uno, las municipalidades generan sus propios planes distritales y disparan propuestas sobre los tamaños, las alturas y las zonas que consideran apropiados”, dice Johann Pinillos, socio fundador de Bioarq, una firma de arquitectura y construcción. “La regulación municipal está fragmentada. Pocos alcaldes definen hacia dónde va el distrito a través de normas promotoras”, señala José Orrego, director del estudio de arquitectura Metrópolis.

La Municipalidad de Barranco elevó recientemente el área mínima que deben tener los departamentos a 60 m², desde los 30 m² anteriores. El objetivo sería ‘destugurizar’ el distrito. “Hay un proceso de tugurización. No podemos bajar la altura [de edificios] pero por lo menos controlaremos la cantidad de departamentos que hay”, declaró el alcalde de Barranco, José Rodríguez, a SEMANAeconómica. No obstante, la medida podría frenar la densificación y elevar los precios. “La ordenanza no toma en cuenta la heterogeneidad del distrito: la zona cultural, zona top y la zona de menor desarrollo que requiere mayor inversión. El ticket y la inicial serán más altos y será más difícil que las familias puedan calificar para créditos hipotecarios”, comenta Arbulú. “Tener un área mínima va a afectar la velocidad de las ventas”, dice Thait Chang-Say, CEO de Armando Paredes.

Otros distritos contarían con una normativa similar (ver gráfico). Magdalena del Mar, desde junio del 2018, exige un área mínima de 40 m2, mientras que San Isidro y La Molina exigen 45 y 70 m2, respectivamente, desde el 2016. “Decir que no hay departamentos de menos de 70 m2 es lo mismo que decir que no hay departamentos de menos US$150,000”, dijo Jorge Zapata, gerente general de La Muralla Inversiones Inmobiliarias.

El congresista Carlos Bruce presentará un proyecto de ley para prohibir que los municipios exijan un tamaño mínimo de departamentos. “El mercado debe decidir cuál es el tamaño ideal. Estoy totalmente en contra de la ordenanza de Barranco, los municipios no deben establecer un mínimo”, señaló a SEMANAeconómica.

Por otro lado, la gestión anterior de la Municipalidad de San Borja estableció bonificar a las inmobiliarias con altura adicional a cambio de que éstas tengan ‘techos’ verdes o construcciones con estándares sostenibles. No obstante, en enero la gestión actual suspendió por 60 días esta ordenanza para evaluar sus beneficios. “Eliminar el beneficio sería un error, pues responde a una visión residencialista. Los vecinos buscan defender la residencialidad como si Lima fuera un gigantesco dormitorio. Se debe promover una mayor densidad y altura”, dice Orrego.

A todo esto se suman las declaraciones del alcalde de La Molina, Álvaro Paz de la Barra, quien propuso prohibir másconstrucciones de viviendas en su distrito. “Si queremos construir bienestar en nuestro distrito transitoriamente, en estos cuatro años no voy a otorgar permisos de construcción masiva”, declaró a esta revista. Habían varias empresas que estaban pensando en invertir en La Molina porque creían que había un mercado apropiado, comenta Pinillos. “Ahora se les cambia el panorama. Van a tener que mirar a otro lado”, agrega.

No obstante, puede que la medida de Paz de la Barra no sea aplicable. “La ordenanza no tendría aplicabilidad si va en contra de leyes generales de edificaciones. Habría que analizar el marco jurídico pues se está limitando la venta de propiedades. [El alcalde] debería conversar con el Gobierno Central o la Municipalidad de Lima para evitar consecuencias negativas”, declaró Juan Carlos Leonarte Vargas, profesor de la Escuela de Gestión Pública de la Universidad del Pacífico.

NUEVAS INICIATIVAS DEL CONGRESO

A fines del año pasado la congresista Marisa Glave propuso un proyecto de ley para que el 8% de los desarrollos inmobiliarios se destine a los damnificados por desastres naturales. El proyecto de ley fue aprobado en la Comisión de Vivienda del Congreso y en primera votación en Pleno con 76 votos a favor. Sin embargo, varias inmobiliarias consideran que la medida implicaría una expropiación. “Para poder compensar la pérdida que los desarrolladores inmobiliarios tendrían por no poder realizar la venta de ese 8% de unidades, van a tener que subir los precios. De prosperar el proyecto de ley, el déficit de vivienda aumentaría”, comenta Jorge Zapata.

No obstante, la congresista Glave señaló para SEMANAeconómica que en otros países, como Colombia y Estados Unidos, el porcentaje es mayor (entre 20% y 35%). “En el Perú nunca hemos tenido una política de vivienda inclusiva, por eso se planteó que por lo menos sea en casos de desastres, para que el mercado tenga que desarrollar un porcentaje mínimo de vivienda social”, señaló. Además, la congresista precisó que no se trataría de una expropiación, pues el Estado subsidiaría la construcción mediante bonos. “Vamos a pedir ‘refrasear’ el proyecto de ley pues la intención es que el 8% de los proyectos pueda ser vendido a los damnificados mediante el Fondo MiVivienda”, precisó el congresista Carlos Bruce.