Reforma en Vivienda Social: Mínimo de 40 m² para Nuevos Departamentos

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El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) oficializó este jueves 10 de abril el nuevo Reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS), aprobado mediante el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA. Este documento reemplaza al reglamento anterior, establecido bajo el D.S. N° 006-2023-VIVIENDA, y establece criterios más claros y estrictos para la asignación de beneficios en proyectos habitacionales dirigidos a reducir la brecha de acceso a vivienda en el país, tras una larga batalla a nivel del Tribunal Constitucional por una controversia que involucraba edificaciones de más de 15 ó 20 pisos en zonas top de Lima (Miraflores, Surco, San Isidro, etc) donde antes solo estaban permitidos 5 ó 6.

Una de las principales novedades es la inclusión de condiciones específicas que deben cumplir los beneficiarios. Por primera vez, se han definido de manera explícita los requisitos que los postulantes a la VIS deben satisfacer para acceder a este tipo de programas. Entre ellos, se destaca que los beneficiarios no deben haber recibido previamente bonos estatales ni ser propietarios de una vivienda. Además, se establece que la adquisición de la vivienda debe corresponder a su primera compra, lo que refuerza el objetivo de atender a familias que aún no cuentan con un hogar propio. Pero no es el único cambio trascendental, pues también se han eliminado los departamentos de menos de 40 metros, incluso para una habitación. A continuación, revisamos 8 aspectos clave del nuevo reglamento:

1. No más departamentos de menos de 40 metros cuadrados en el Perú

El nuevo reglamento del Ministerio de Vivienda establece nuevas condiciones de los proyectos de VIS. En el artíuclo 18, se señala expresamente que el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) es el instrumento que plantea las condiciones de edificabilidad, y que las municipalidades provinciales determinan la zonificación y los parámetros para la construcción. Para ello, asesta un golpe mortal sobre los departamentos de menos de 40 metros cuadrados.

En adelante, el área techada para VIS sin capacidad de ampliación será desde 40 metros cuadrados, incluso para los de una habitación, y el área techada de la vivienda unifamiliar en su forma inicial como módulo básico de vivienda con posibilidad de expansión (Techo Propio) pasa de 25 a 35 metros cuadrados, “para lo cual el diseño del proyecto debe considerar dentro del terreno, el espacio adicional para la ampliación de manera integral”.

Además, el área de los lotes para habilitaciones urbanas para VIS será desde 66 metros cuadrados, con un frente desde 5,50 metros lineales, pudiendo tener el lote un área desde 60 metros cuadrados “si se proyecta una vivienda unifamiliar de dos pisos desde 50 metros cuadrados de área techada”, sin perjuicio de lo establecido por las municipalidades provinciales en sus Planes de Desarrollo Urbano (PDU).

“Del 100% de los departamentos de un dormitorio que manejamos, el 99% tiene un área menor a 40 metros cuadrados. El precio depende de la zona; pero pasar de 33 a 40 metros es subir 20% el espacio mínimo y también los hará más caros. Podría caer la demanda, pese a ser un nicho que funcionaba. De por sí, ya no se están presentando proyectos en distritos como San Isidro o Miraflores, donde se dieron los problemas”, señala José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

ASEI había llevado a la mesa de trabajo con el Ministerio de Vivienda una propuesta para que siguiera siendo el mercado el que determinara cuáles deberían ser las áreas mínimas para la VIS, “tal cual ocurre con éxito en todas partes del mundo”, con una tendencia hacia complejos mixtos con piscinas, áreas comunes, gimnasios compartidos, entre otros.

Donde ASEI sí encuentra algo más de coincidencia con el Ministerio de Vivienda es con los 35 metros cuadrados para la VIS con potencial de crecimiento, un tema “sensible” para garantizar mejores condiciones para las familias, pero donde aseguran falta un aumento del Bono Familiar Habitacional (BFH). “Porque la idea es hacerle el cierre financiero. Debe aumentar el subsidio y actualizarse el valor de la vivienda”, dice Espantoso.

“Algo en lo que hemos hecho incidencia y en lo que quisiéramos insistir al ministerio es que hay que fortalecer el programa Techo Propio Multifamiliar, porque esto permite acercar los proyectos a las zonas urbanas consolidadas y evitar así que cuando se le da un módulo venga luego la autoconstrucción, al hacerse la tierra más cara. Ese bono tendría que ser mejor o un poco mayor, y eso es algo que seguimos hablando para lograrlo en el corto plazo”, adelantó Espantoso.

2. Se va el Rango 5, los departamentos más caros de la Vivienda Social

El Rango 5 del Nuevo Credito Mivivienda desaparece y da paso a la denominada “Vivienda Única”. Cuando una familia accede a un crédito hipotecario del Estado, el Fondo Mivivienda aplica rangos para financiar hasta el 90% del valor de la vivienda (el otro 10% es la famosa inicial) hasta por 25 años, además de entregar un Bono del Buen Pagador (BBP) escalonado. El más alto de ellos, el Rango 5, cubría, departamentos cuyo precio iba desde los S/362.100 hasta los S/488.800. Este monto había sido recientemente actualizado de acuerdo al avance de la inflación de Lima Metropolitana el año pasado, pero siempre estuvo sujeto a controversia porque se consideraba que no ayudaba a las familias de menos recursos.

José Espantoso considera que el Ministerio de Vivienda ha cometido un error. A diferencia de los otros cuatro rangos, el Rango 5 era el único que no contaba con subsidio directo, porque se financia a través del Servicio de Cobertura de Riesgo Crediticio- CRC, mediante el cual las Instituciones Financieras Intermediarias otorgan créditos Mivivienda con sus propios recursos. Pero eso no es todo, pues en un conjunto residencial las viviendas de Rango 5 (por lo general, los departamentos de tres dormitorios) ayudan a financiar a los subsidiados dentro del mismo proyecto, es decir, los que van del rango 1 al 4 (departamentos de 1 o 2 dormitorios).

Según estimaciones de Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), el 60% de la oferta de departamentos Mivivienda en Lima Metropolitana pertenece o se sitúa en el Rango 5, situación que, en Lima Top, roza el 80%. Las inversiones estimadas por ASEI para este rango rondan los S/6.000 millones, por lo que, en la práctica, brindan el mayor soporte a su negocio. Pero hay dos letras pequeñas: tras la publicación del nuevo reglamento, se respetaran los proyectos y anteproyectos con Rango 5 ya en marcha, mientras que, su eliminación del sistema, recién será efectiva desde el 1 de enero de 2026.

Esto brinda mayor predictibilidad a desarrolladores inmobiliarios que, en opinión de ASEI, podrían acelerar sus decisiones de inversión este año para siempre aspirar a contar con proyectos del Rango 5. Una maratón inmobiliaria para la adquisición de los terrenos que ya se tenían en la mira, aunque con futuras zonas donde “los tres dormitorios ya no serán considerados”.

“Al perder el Rango 5, significa que los departamentos con este valor dejarán de ser considerados dentro del porcentaje obligatorio de las unidades VIS que se exigen por normativas provinciales, y eso puede afectar en el largo plazo, aunque no en lo inmediato pues hay contratos firmados. Al menos, nos han dado un plazo y esto lo están haciendo a partir del 2026. Hemos visto situaciones anteriores donde quitaban el subsidio de un día para el otro y dejaban al proyecto colgado”, dijo.

3. El Estado podrá construir viviendas para alquiler: ¿Como la Villa Panamericana?

El nuevo reglamento introduce la posibilidad de que el Estado invierta directamente en proyectos de alquiler. Según explicó Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista y cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, esta normativa permite que el gobierno financie la construcción de edificios destinados al arrendamiento, una estrategia que busca atender a sectores de la población que actualmente no cuentan con una oferta formal de vivienda.

Esta disposición representa un cambio significativo en el rol del Estado en el sector habitacional. Desde la Constitución de 1993, el Gobierno peruano había dejado de ser ejecutor directo de proyectos de vivienda, limitándose a actuar como “promotor”. Sin embargo, con esta nueva normativa podrá destinar recursos públicos para desarrollar infraestructura habitacional bajo el modelo de alquiler, utilizando mecanismos legales como la administración directa o a través de entidades especializadas.

El artículo 14 establece la modalidad de “VIS de Arrendamiento”, que habilita al Estado a ejecutar proyectos de vivienda social de alquiler mediante esquemas como las Obras por Impuestos (OxI), mecanismo a cargo de ProInversión. Este modelo permite que empresas privadas financien la construcción de infraestructura pública a cambio de beneficios fiscales, lo que podría acelerar la implementación de estas iniciativas. Además, las edificaciones destinadas a este propósito podrán incluir usos mixtos, es decir, combinar espacios residenciales con áreas comerciales o de servicios, lo que incrementaría su funcionalidad y sostenibilidad.

“Esta normativa podría aplicarse a proyectos ya construidos, como la Villa Panamericana, un complejo habitacional desarrollado para los Juegos Panamericanos de Lima 2019″, explica. Este espacio, que actualmente se encuentra subutilizado, podría ser adaptado al modelo de vivienda de alquiler social, ofreciendo una solución inmediata para cientos de familias. Aunque esta medida podría generar competencia con el sector privado, el experto espera que el Estado enfoque sus esfuerzos en zonas donde actualmente no existe una oferta formal debido a las limitaciones del mercado.

Finalmente, otro aspecto bastante relevante del reglamento es la posibilidad de otorgar subsidios para las viviendas de alquiler social. Según Facho Dede, esta medida podría fortalecer significativamente la oferta de este tipo de vivienda en los próximos años, haciendo que sea más accesible para las familias de menores ingresos.

4. La nueva “Vivienda progresiva”, otra forma de sacar del juego a la autoconstrucción

El nuevo reglamento contempla el reconocimiento de la vivienda progresiva como una modalidad válida para acceder a subsidios y créditos de vivienda de interés social (VIS). Sin embargo, esta disposición del Ministerio de Vivienda genera cuestionamientos sobre su viabilidad en un país donde el 80% de las viviendas han sido construidas de manera autogestionada.

De acuerdo con Facho Dede, el reglamento establece que las viviendas progresivas deben haber sido construidas con “la debida asistencia técnica en los procesos de diseño y ejecución”. Este requisito, aunque busca garantizar la seguridad de las edificaciones, resulta problemático en el contexto peruano, donde la mayoría de las viviendas autoconstruidas no cuentan con proyectos arquitectónicos, planos técnicos ni supervisión profesional. En su lugar, estas edificaciones suelen ser levantadas por los propios ocupantes o por maestros de obra sin formación técnica formal.

El primer problema radica en que el reglamento solo reconoce las construcciones que hayan contado con asistencia técnica adecuada, un aspecto que no se cumple en la mayoría de las viviendas autoconstruidas del país. En segundo lugar, la norma no enfatiza cómo se garantizará esta asistencia técnica ni detalla los mecanismos para su implementación. Esto deja abierta la posibilidad de que se prioricen procesos de formalización de viviendas existentes en lugar de un acompañamiento técnico efectivo durante su construcción.

Otro punto crítico señalado por Facho Dede es la exclusión de actores fundamentales en el proceso de asistencia técnica, como colegios profesionales de ingeniería y arquitectura, así como municipalidades. Estas instituciones, que tradicionalmente participan en el diseño y supervisión de proyectos de construcción, no han sido incluidas en el reglamento como parte del proceso de implementación de la norma.

La ausencia de estos actores podría limitar la capacidad del reglamento para garantizar que las viviendas progresivas cumplan con los estándares necesarios. Además, Facho Dede cuestionó si los subsidios previstos en la norma serán suficientes para cubrir los costos asociados a la asistencia técnica y a la adecuación de las viviendas a los requisitos establecidos. En la práctica, la nueva normativa podría tener un impacto nulo o incluso regresivo en la oferta y producción de la VIS.

5. ¿Más terrenos perdidos como el Cuartel San Martín para la VIS?

El reciente reglamento sobre VIS especifica disposiciones clave para el uso de terrenos estatales en proyectos habitacionales con participación del sector privado. Sin embargo, la normativa no establece con suficiente claridad que estos predios deben destinarse prioritariamente a reducir la brecha habitacional, lo que podría limitar su impacto en la promoción de viviendas formales y dignas.

De acuerdo con el reglamento, el Estado peruano, a través de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), los gobiernos regionales con funciones transferidas y otras entidades del Sistema Nacional de Bienes Estatales (SNBE), puede transferir terrenos de su propiedad para proyectos de VIS. Sin embargo, Facho Dede señaló que la normativa no enfatiza que estos terrenos deben priorizarse para la VIS, lo que podría abrir la puerta a que sean utilizados para fines comerciales u otros proyectos que no contribuyan directamente a reducir el déficit habitacional. Aquí tenemos que hablar del Cuartel San Martín.

Ubicado entre los distritos de San Isidro y Miraflores, este predio, originalmente propiedad del Ejército, fue vendido para un conjunto que contemplaba centros comerciales, salas de convención y viviendas, a cargo originalmente de Urbi Propiedades del Grupo Intercorp. Sin embargo, el proyecto ha quedado detenido en el tiempo hasta el día de hoy debido a problemas de autenticación con los cabildos locales. Según Facho Dede, este tipo de situaciones podría repetirse si no se establece de manera explícita que los terrenos estatales deben destinarse prioritariamente a la VIS.

El especialista considera que el reglamento actual representa una oportunidad perdida para establecer lineamientos más estrictos sobre el uso de terrenos estatales. Si bien reconoce que la normativa menciona la posibilidad de destinar estos predios a la VIS, señala que el Ministerio de Vivienda no establece de manera categórica que este deba ser su principal objetivo.

6. Los estacionamientos en el proyectos VIS

El nuevo reglamento elimina los incentivos fijados mediante el número de estacionamientos para los proyectos VIS. Los desarrolladores inmobiliarios consideran que este cambio es negativo, pues el propio Tribunal Constitucional (STC 302/2023) ratificó la competencia exclusiva del Ministerio de Vivienda para regular el número de estacionamientos, tal y como lo regula el Reglamento VIS del D.S. N° 006-2023-MVCS. Por tal motivo, estiman un impacto en el desarrollo VIS multifamiliar.

Para ASEI, el Ministerio de Vivienda ha renunciado a su labor de incentivar VIS con beneficios edificatorios y lo ha dejado en manos de las municipalidades provinciales. Eso no solo incluye zonificación y altura, sino también estacionamientos. Pero hay algo en lo que gremios como ASEI van a apoyar al ministerio, según Espantoso: lograr que los Programas de Desarrollo Urbano (PDU) y reglamentos subnacionales sean atractivos a la inversión, no tanto para el desarrollador, sino para las familias.

“Hoy en el mundo se habla de movilización sostenible. Puede venir un alcalde que diga: en departamentos de 1 dormitorio hay 1 estacionamiento en Puente Piedra, por ejemplo. Nadie va a comprar estacionamientos y, entonces, ¿qué pasa? Se encarece el proyecto y, con eso, la persona no accede a vivienda. Al final te puedes quedar con estacionamientos invendibles y la próxima vez ningún desarrollador apuesta por el distrito. La idea era hacer un match entre las familias y la oferta”, refiere.

7. VIS de segundo uso: la nueva apuesta del Ministerio de Vivienda

El nuevo reglamento de la VIS en el Perú también establece la denominada “VIS de segundo uso”, un movimiento arriesgado, en opinión de ASEI, pues genera al Estado “subsidios más costosos en viviendas que se deterioran con el tiempo”, con condiciones de habitabilidad menos adecuadas y de menor calidad de vida para las familias que se busca beneficiar, lo que no contribuirá a reducir la brecha habitacional en términos cualitativos.

“El propio Reglamento VIS contempla las modalidades VIS, Mejoramiento de la vivienda y vivienda en arrendamiento, cuyos subsidios son menos costosos y se ofrecen viviendas adecuadas para las familias sin posibilidad de adquirir vivienda nueva, generándoles mejor calidad de vida”, destaca Espantoso.

8. ¿Y quién se encargará de la fiscalización de la VIS?

Por último, el Ministerio de Vivienda establece un Registro Nacional de Vivienda (RENAVI) como parte del nuevo reglamento de vivienda social. Esta herramienta estará integrada en la plataforma del Observatorio Urbano Nacional, lo que permitirá a los desarrolladores y otros actores del sector remitir información detallada sobre los proyectos de VIS. Este registro busca garantizar un mayor control, transparencia y seguimiento en la ejecución de estos proyectos.

El nuevo RENAVI será clave para identificar las ubicaciones de los proyectos de VIS y verificar que cumplan con los parámetros establecidos en el reglamento. La plataforma no solo facilitará el monitoreo de los proyectos, sino que también promoverá una autorregulación dentro del sector inmobiliario. Esto permitirá que los desarrolladores se ajusten a las normativas y aseguren que los proyectos aprobados cumplan con los requisitos mínimos de vivienda social.

Así, la supervisión del cumplimiento de las normas seguirá siendo responsabilidad de la cartera, a través de su Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo (DGPRVU) o del Fondo Mivivienda. Sin embargo, Facho Dede señala que esta medida podría resultar insuficiente debido a las limitaciones del ministerio para fiscalizar y regular a nivel nacional.

El experto sugirió que, para garantizar que los subsidios lleguen a los destinatarios que realmente los necesitan, sería necesario involucrar a otros actores en el proceso de supervisión. Entre ellos, mencionó a las municipalidades provinciales y distritales, así como a los colegios profesionales, con quienes se podrían establecer alianzas estratégicas. Estas colaboraciones permitirían una fiscalización más efectiva y descentralizada, asegurando que las normativas se cumplan en todo el territorio nacional.

La Vivienda Social y un reglamento largamente esperado

Con la publicación del nuevo reglamento, el Gobierno peruano espera reducir el déficit habitacional y la promoción de un acceso más equitativo a la vivienda. Las disposiciones incluidas en el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA representan un avance angular en la política habitacional del país, al establecer un marco normativo más claro y transparente.

Sin embargo, el impacto de estas medidas dependerá en gran medida de su implementación efectiva y de la capacidad del Ministerio de Vivienda para supervisar el cumplimiento de los requisitos establecidos, pues la entidad todavía debe aclarar a partir de cuándo estarán en marcha las dimensiones superiores a los 40 metros cuadrados y hasta qué nivel de gobierno, dado la predominancia que han adquirido los municipios provinciales. La especificación de las condiciones para los beneficiarios y la sustitución del reglamento anterior son pasos importantes hacia la construcción de un sistema habitacional más justo y eficiente.