Oficinas clase ‘A’: mercado ya se encuentra en fase de recuperación

El crecimiento vertical de Lima salta a la vista. Basta con darse una vuelta por las principales arterias capitalinas para darse cuenta de que decenas de edificios de gran altura se han apoderado de nuestras calles, y solo en el caso del mercado de oficinas ya son 98 los edificios de clase ‘A’ que hoy se distribuyen en siete ejes corporativos.

Y aunque cuatro de ellos se sumaron al inventario el año pasado, añadiendo 58.300 m² al ‘stock’ limeño, que actualmente totaliza 1,23 millones de m², la disminución de nuevas entregas ha continuado cobrando notoriedad, especialmente desde el 2017.

Pero, más allá de convertirse en una mala noticia para el mercado, la reducción de nuevas entregas confirma –como dicen en Binswanger Perú– que el mercado de oficinas ‘prime’ se encuentra en fase de recuperación, la que se caracteriza por la construcción de pocos m² y la reducción de la vacancia.

“Es supersaludable que el mercado de oficinas de clase A se encuentre en esta fase, ya que nuevamente veremos una relación de justificación en los precios versus la calidad del bien entregado. Este mercado ha sido muy golpeado en los últimos años y, gracias a este reajuste en la oferta, podremos ir observando cómo la diferencia en las tarifas se irá reduciendo, uniformizando y ordenando”, asegura Melissa Almonacid, de Binswanger Perú.

Similar es la percepción de Guillermo Carbonel, socio y VP de Gestión de Activos de Fibra Prime, quien también considera que “es un buen momento para el mercado de oficinas y es muy positivo que la absorción sea mayor que en años anteriores, porque eso nos lleva a ratios de vacancia más sanos y la posibilidad de mejores rentas, lo que anticipa que este mercado se va a recomponer positivamente”.

Como muestra de esa recomposición, para este año se espera la entrega de entre cuatro y cinco edificios nuevos, todos entre San Isidro Financiero (SIF) y San Isidro Empresarial (SIE). “Aunque existe la posibilidad de que sean 59.100 m², como todos los años, los proyectos que están previstos para el último trimestre, suelen tener retrasos en obras, por ello proyectamos 34.600 m²”, refiere George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú.

Mientras que para el 2021 (ver infografía), las expectativas están puestas en tres edificios nuevos que añadirían 51.700 m² al inventario capitalino, distribuidos en ejes como SIF (12.100 m²), SIE (8.000 m²) y Surco-La Molina (31.600 m²).

¿PROVINCIAS?

Aun así, este segmento no ha logrado despegar en provincias, en donde resulta difícil –según Binswanger Perú– encontrar edificios de clase ‘A’ con las características de equipamiento, acabados y áreas comunes que vemos en Lima.

¿Por qué razón? Según Fernando Velarde, gerente general de VeMás, esto sucede porque suele haber gran oferta de productos sustitutos a mejor precio, además que el crecimiento de las empresas y las densidades poblacionales locales no sustentan la creación de nuevas oficinas, más aun del segmento A.

“Para que el mercado de oficinas de provincias crezca debe, entre otras cosas, restringirse la expansión de las ciudades en pro de la densificación sostenible. Aunque igual, no sería un mercado que pueda tener sostenibilidad en el tiempo, debido al ritmo de crecimiento y los cambios que tienen las ciudades de provincias”, explica Velarde.

Mientras que para Diego Briceño, jefe comercial de Britania Inmobiliaria, el desarrollo del sector inmobiliario en el interior del país va de la mano con el apoyo del Estado y para que se vuelva atractivo para los inversionistas, las provincias tienen que crecer.

APETITO INVERSIONISTA

Frente a ese panorama, ¿qué tan apetitoso resulta el mercado de oficinas clase ‘A’ para los fondos de inversión, Fibras y Firbis?, ¿será un buen momento para que apuesten en su desarrollo?

Para Álvaro Arbulú, socio de Impuestos de EY Perú, todo dependerá del cristal con el que se miren las cosas. Así, tratándose de inversionistas sofisticados como los fondos de inversión, Fibras y Firbis que “saben analizar franjas y cuadras con necesidad de m2 para alquilar, sí puede representar una buena alternativa y hoy, dada la sobreoferta de oficinas ‘prime’, son quienes pueden sacar verdaderamente una ventaja”.

Al respecto, Guillermo Carbonel, de Fibra Prime, cree firmemente que el mercado de ‘real estate’ va a ser más sofisticado y generará potentes sinergias entre quienes están involucrados en el ciclo inmobiliario.

“Creemos que, previo a la recuperación, se va a notar un dinamismo muy alto e interés en la compra de estos activos por parte de los fondos de inversión, compañías de seguro, Firbis y Fibras”, señala, convencido de que los edificios desarrollados en los últimos cinco años serán absorbidos por quienes buscan renta inmobiliaria, impulsando el desarrollo de nuevos edificios.

“La evolución del mercado debe de ir hacia donde, por un lado, estén los desarrolladores que buscan construir y estabilizar y, por otro lado, los Fibras –por ejemplo– que están dispuestos a comprar ese activo estabilizado a un ‘cap rate’ (capitalización) atractivo para el desarrollador”, añade.

Confiando en que la inversión en el mercado de oficinas ‘prime’ presente un mayor dinamismo, Daniel Grunberg, socio fundador de TC Latin American Partners (TC Latam), considera que dicha situación conllevará “inevitablemente” a una mayor competencia.

“Estamos viendo la entrada de nuevos fondos enfocados en adquirir activos generadores de renta e interés de inversionistas extranjeros en invertir en este tipo de activos en el país. Esperamos que en los próximos años entren al mercado nuevos Firbis y Fibras enfocados en la inversión de activos generadores de renta, los que se podrían perfilar como potenciales compradores de los activos de oficinas que nuestro fondo adquiera”, señala.

MIRADA FUTURA

Pero, con un mercado en plena recuperación –fase que se extendería hasta el 2021– ¿qué es lo que tendría que pasar en adelante para que el crecimiento de las oficinas clase ‘A’ avance?

Para Fernando Velarde, de VeMás, un factor relevante que ayudará a dinamizar la venta de oficinas es el ingreso de nuevos créditos hipotecarios para financiar este tipo de productos, pero también avizora una tendencia a la especialización por rubros complementarios.

“Un ejemplo claro que hoy en día se observa son los edificios de oficinas especializados en el rubro médico, pero para cada especialización se requiere una serie de condiciones para que funcione y sea valorada”, remarca.

Otro cambio que tendería a favorecer el desempeño de este segmento corporativo, a decir de Diego Briceño, de Britania Inmobiliaria, será la reducción del metraje de las oficinas. Desde su perspectiva, “la forma de trabajo de las empresas ha variado, por lo que no necesitan tener oficinas de gran metraje”.

Con un panorama expectante, la especialista en oficinas de clase ‘A’, Melissa Almonacid asegura que los m2 de oficinas ‘prime’ que se sumarán al inventario deben hacerlo de manera correcta y según la demanda efectiva, para evitar que la sobreoferta perjudique al mercado.

En ese sentido, George Limache, de Binswanger Perú, alza su voz para indicar que Lima no debería repetir la historia del 2012 – 2013, cuando llegamos a una tasa de vacancia de 2% y se empezaron a gestar proyectos de forma desordenada que terminaron por generar una sobreoferta y perjudicaron el mercado.

“Los desarrolladores de largo plazo juegan un papel importante en evitar que eso suceda, por eso es importante anticiparse con los m2 que el mercado va a necesitar. Hoy Lima ya necesita nuevos proyectos para el 2022 y 2023, para evitar que el nivel de vacancia caiga por debajo de 5% y se preste a la especulación y al desarrollo desordenado”.