El coworking se está convirtiendo en un forma de valorización inmobiliaria

Un informe de la firma Cushman & Wakefield encontró que los edificios con áreas de coworking que tomaban no menos del 40 por ciento de la superficie de sus oficinas se vendieron con ganancias mayores que propiedades similares pero sin esas condiciones de alquiler. Estos datos de los Estados Unidos, sobre operaciones de 2016 al 2018 , se podrían extrapolar al mercado local.

Sin embargo, según las consultas realizadas en el mercado de Chicago, los inversores parecen sentirse más cómodos cuando el coworking representa entre el 15 al 30 por ciento de la superficie del edificio corporativo.

En todo el mundo, los desarrolladores que trabajan en el mercado de oficinas están evaluando cada vez más el impacto del coworking en la revalorización de sus edificios.

Es muy común que los inversores quieran sentirse seguros de que van a ganar dinero al momento de vender sus propiedades. Una situación que, generalmente, se puede dar en ciclos de crecimiento económico, cuando existe un mercado laboral fuerte que impulsa la demanda de oficinas.

Pero ahora, la modalidad del coworking, que se está expendiendo muy fuertemente, abre una gran expectativa sobre si este sistema de trabajo podría resistir mejor los períodos recesivos. En ese caso, las condiciones de venta podrían ser ventajosas aún en los momentos económicos desfavorables.

A medida que las empresas se vuelcan al uso de oficinas compartidas, plataformas de trabajo colaborativo como WeWork (tal vez la más grande del mundo) alquilan enormes superficies en edificios de oficinas para arrendarlas en diferentes formatos a nuevos jugadores.

Así, en los momentos recesivos, puede ocurrir que los proveedores que trabajan juntos ocupen los espacios vacantes, alienten a que nuevos inquilinos se expandan en el edificio sin tener que rehacer un contrato de alquiler nuevo, y las firmas pequeñas podrían arrendar espacios chicos para crecer en el futuro.

Por otro lado, compañías como WeWork mejoran la forma de ocupación de los edificios y evolucionan transformando el equipamiento o la logística para dar respuesta a las necesidades que detectan entre los usuarios. Lo que, a su vez, garantiza mejores índices de ocupación.

Por caso, la firma global de coworking cuenta con un equipo de arquitectos y diseñadores que se ocupan, en el caso de Argentina, de mantener en forma tres edificios. Aunque siguen un patrón de diseño global, estudian los aspectos locales para mejorar su desempeño.

“Respetamos una dirección de diseño que se aplica a todos nuestros edificios, por lo que la experiencia de trabajar en WeWork es similar, ya sea un edificio en Tokio, Nueva York o Buenos Aires. Sin embargo, siempre incorporamos factores locales en el diseño, porque las diferencias culturales tienen un alto impacto en la experiencia final, comenzando con la idea principal del proyecto, incluida la elección de materiales, métodos de construcción e incluso el arte aplicado a los edificios: todo tiene un alto componente de la cultura local “, afirma Matías Lloveras, Director Creativo de WeWork para Latinoamérica.

No por nada, los inversores consideran que las grandes empresas de coworking inyectan vitalidad a los edificios o brindan flexibilidad para que nuevos inquilinos pueden estar más dispuestos a arrendar espacios de trabajo mutable. La experiencia de usuario, por otro lado, es la herramienta más eficaz para mejorar los niveles de ocupación en una oficina de coworking.

WeWork desarrolló un sistema para probar la eficiencia de los espacios de trabajo en tiempo real y mejorarlos constantemente. “A través de tecnología aplicada al uso diario de nuestros edificios, recibimos datos sobre cómo interactúan las personas, cuántas veces usan una sala de reuniones, cuántas personas usan una despensa o cuál es la hora en que están más ocupados nuestros espacios comunes. Esta información nos permite aumentar mejorar la experiencia de uso de nuestro equipamiento“, dice Lloveras.

Para el director, la evolución del diseño del espacio de trabajo ha sufrido cambios importantes por la incorporación de tecnología. Según afirma Lloveras, en una primera etapa, las oficinas se transformaron en lugares menos rígidos gracias al uso de computadoras portátiles y teléfonos celulares que dan mayor libertad de movimiento dentro de los edificios.

Ahora, se estaría dando un cambio radical en la discusión de la arquitectura de los espacios. “En WeWork ya no nos preguntamos si los espacios deberían ser más abiertos o más cerrados, más flexibles o menos flexibles para generar más productividad; nos centramos en la interacción de las personas con el entorno. Las personas, como seres sociales, tratan de rodearse de otras personas”, dice.

Los espacios más eficientes están generando mejor ocupación y mucha flexibilidad en la captura de potenciales inquilinos. La discusión es si esa modalidad podrá sostener los valores del arrendamiento y, como consecuencia, del negocio en edificios corporativos.