Conozca los desafíos de la construcción de viviendas modulares

Cuando el sistema funcione, debería permitir una construcción más rápida de viviendas energéticamente eficientes, posiblemente con niveles más altos de calidad gracias a la producción de diseños repetibles en condiciones de fábrica.

“La construcción de un edificio modular fuera del sitio en una instalación especialmente diseñada proporciona un entorno mucho más estable, controlado y seguro en comparación con la construcción tradicional. También reduce la logística”, dice David Wilson, gerente de operaciones de depósito, en la empresa de construcción modular y portátil JCPSA con sede en el Reino Unido .

“Los materiales utilizados en la construcción modular se entregan en un solo lugar en grandes volúmenes, en comparación con las entregas individuales frecuentes y las millas asociadas de los sitios de construcción tradicionales. Gracias a los productos estandarizados y al mínimo trabajo de seguimiento en el sitio, existen ahorros de costos potencialmente altos con los edificios modulares”, agrega.

No es de extrañar, entonces, que se hayan invertido enormes sumas de dinero en constructores modulares en todo el mundo y que haya habido palabras cálidas sobre el potencial de la construcción modular, junto con la promesa más amplia de los métodos modernos de construcción (MMC), por parte de desarrolladores y clientes gubernamentales y privados. .

Constructores modulares bajo presión

Pero la realidad para varios fabricantes no ha sido fácil.

En el Reino Unido, Ilke Homes, con sede en Yorkshire, que fabrica casas modulares para clientes, incluidas las autoridades locales y las asociaciones de vivienda, entró en administración el mes pasado. Intentó encontrar un comprador antes de su colapso, citando condiciones comerciales "volátiles" y pidió más inversión para cubrir sus gastos generales.

Es el último de una serie de constructores modulares del Reino Unido que se enfrentan a tiempos difíciles. En mayo, la aseguradora Legal & General detuvo la producción de su fábrica de viviendas modulares que generaba pérdidas cerca de Leeds, mientras revisaba el negocio.

En Europa, la empresa conjunta BokLok de Skanska con Ikea es objeto de un plan de reestructuración .

El año pasado, Caledonian Modular y Urban Splash Modular, con sede en el Reino Unido, colapsaron.

Y en los EE. UU., el gigante modular Katerra se declaró en bancarrota en 2021 después de que, según se informa, sus patrocinadores financieros inyectaron un total de $ 2 mil millones en el negocio. Desde entonces, Volumetric Building Companies ha comprado la fábrica de la compañía en Tracy, California.

Entonces, ¿por qué resulta tan difícil para las empresas de construcción modular mantener un flujo de caja positivo y seguir siendo rentables cuando, sobre el papel, su producto parece tener tantas ventajas sobre los métodos tradicionales de construcción de viviendas?

¿Y qué debe cambiar para poner la construcción modular sobre una base más estable?

4 desafíos que enfrentan los constructores de casas modulares

1) Control de costos

El diseño y la instalación de instalaciones de fabricación implican un gasto de capital significativo. También hay requisitos sustanciales de capital de trabajo que enfrentan las empresas modulares, que reciben el pago solo una vez que se completa un proyecto.

“La fabricación avanzada no es barata”, dice Verity Davidge, directora de políticas de la organización de fabricantes Make UK . “Es una inversión importante. Si nos fijamos en los constructores modulares que representamos, ya se han realizado alrededor de 1.000 millones de libras esterlinas (1.300 millones de dólares estadounidenses) de inversión privada. Tienes que ser innovador, dinámico, tienes que invertir en robótica y cobótica”.

“El problema es que los márgenes para muchos contratistas oscilan entre el 1 % y el 2 %”, dice Sean Keyes, director gerente de los ingenieros consultores de Sutcliffe .

Sutcliffe participa en el diseño de unas 20.000 viviendas al año en todo el Reino Unido, construidas y adquiridas de diversas formas, incluida la modular.

“Si observa otros sectores como las redes sociales y el desarrollo de software, los márgenes pueden ser del 20 %, 50 % o incluso del 100 %. Toda la investigación y el desarrollo necesarios se pagan con una ganancia saludable. Pero en el sector de la construcción modular, lamentablemente ese no es el caso”, dice.

Mientras tanto, los retrasos en la producción pueden aumentar los costos no solo en la fábrica sino también en el sitio de construcción donde las unidades modulares están destinadas a ser entregadas también. “El costo de un sitio de construcción parado puede ser un costo bastante significativo. Si el producto se retrasa en la fábrica, también está pagando el costo operativo del sitio: la seguridad, el cercado, los agentes del sitio, los equipos de personas en el sitio”, dice.

2) Tuberías de pedidos volátiles

Importante cuando se trata de mantener el flujo de efectivo y mantenerse al tanto de los costos es tener una cartera de pedidos constante. Y ahí es donde el modelo de negocio de la construcción difiere, por ejemplo, de la fabricación de automóviles. “Es probable que haya brechas y retrasos entre diferentes contratos”, dice Keyes.

Eso puede resultar aún más complicado en un entorno inflacionario porque los fabricantes no necesariamente tienen la certeza de pedir materiales como el acero o la madera cuando los precios son más ventajosos debido a la falta de trabajo regular.

3) Problemas de planificación e inestabilidad política

Mientras tanto, Davidge señala que la falta de estabilidad en lo que respecta a las políticas y los retrasos en el proceso de planificación también pueden resultar obstáculos importantes para los constructores modulares.

“Las frustraciones con la planificación, la falta de comprensión de las autoridades locales, es un problema común que la construcción modular comparte con la construcción tradicional”, dice Davidge.

“La política de vivienda también cambiará con los gobiernos o, de hecho, cambiará dentro de la maquinaria del gobierno”, agrega.

Los objetivos que establecen el número de viviendas a construir pueden ir y venir. Por ejemplo, el gobierno del Reino Unido abandonó recientemente su ambición de construir 300 000 viviendas al año y, en cambio, la industria está administrando alrededor de 180 000 a 200 000 al año.

“Cuando realiza una inversión [en una fábrica], debe comprender que esa inversión valdrá la pena. La falta de certeza pone en desventaja a los constructores de casas modulares”, agrega Davidge.

Wilson hace una observación similar. “Un problema es que las normas estandarizadas diseñadas en torno a los métodos de construcción tradicionales también afectan a las empresas de construcción modular, que pueden perder su ventaja competitiva cuando tratan de cumplir.

“Esto puede hacer que el consumidor no vea ningún beneficio real al elegir un edificio modular, lo que también puede verse como una apuesta debido a la infancia de la industria”, dice.

E Ian Atkinson, socio del equipo de construcción de Womble Bond Dickinson, agrega: “Donde se ha invertido en el desarrollo de grandes fábricas para la construcción modular, la línea de trabajo no ha sido lo suficientemente constante para respaldar esa inversión.

“El proceso tradicional de construcción de viviendas a gran escala en el Reino Unido consiste en comprar terrenos y luego construir casas a un ritmo determinado por las cifras de ventas de modo que el mercado no se inunde. Por otro lado, las fábricas de MMC dependen de una constante canalización de pedidos. Por lo tanto, existe un conflicto entre los dos modelos que requiere un gran cambio en la práctica y la mentalidad para resolverlo”.

4) Complejidad añadida

Keyes argumenta que para tener éxito, las casas construidas en fábrica deben ser más repetibles y consistentes en su diseño, para que su producción e instalación sean más rápidas y eficientes.

“Creo que las personas anticipan que pueden llevar todo al sitio como un producto completo y simplemente unirlo, conectarlo a los servicios y listo. La dificultad es que la mayoría de las cosas no son exactamente iguales. Estamos construyendo departamentos de un dormitorio, departamentos de dos dormitorios, semis de tres dormitorios, casas adosadas y estamos buscando cortarlos y cambiarlos. Tan pronto como empiezas a cambiar las cosas, tienes otra variable a tener en cuenta”, dice.

Wilson agrega: “Muchas empresas modulares están tratando de actuar como empresas de construcción tradicionales, pero los métodos modernos de construcción (MMC) deberían actuar como una entidad independiente.

“Ofrecen una implementación casi instantánea, con toda la comodidad y durabilidad de un edificio tradicional. Para nosotros, los edificios modulares deben verse como un producto refinado”.

Y Atkinson cree que los consumidores deben entender que las casas modulares son diferentes a las casas construidas tradicionalmente, al mismo tiempo que brindan sus propios beneficios. “La percepción pública también debe cambiar. En el Reino Unido, los clientes quieren que sus casas se sientan únicas y especiales, y la idea de comprar un modelo 'prefabricado' construido en fábrica aún no se ha popularizado.

“Sin embargo, sabemos que se puede hacer. En Japón, MMC se considera aspiracional. La selección de su casa y sus partes auxiliares que la personalizan según su forma de vida es un proceso de colaboración entre el constructor y el propietario”.