La construcción nacional volvió a crecer por tercer mes consecutivo con un 12.6% al cierre de noviembre, siendo el mejor resultado mensual del año. Los empresarios entrevistados en el último estudio de CAPECO indican que este 2020 sus operaciones caerían un 15.5% y proyectan una recuperación del 13.4% para el 2021.

El sector constructor e inmobiliario se ha visto afectado en sus operaciones este año por dos factores fundamentales: El primero, la emergencia nacional decretada para combatir la COVID-19 redujo los niveles de operación del sector y las restricciones sanitarias dispusieron la paralización total de las obras formales.

El segundo factor, la inestabilidad política de este 2020 trajo consigo la aprobación de diversas iniciativas legislativas que impactaron negativamente en las expectativas de inversión de las empresas y familias peruanas, en particular para la adquisición de una vivienda y productos inmobiliarios.

La importante recuperación del sector en los últimos tres meses, sin embargo, indica que la construcción superó lo peor de la recesión este 2020, y se prevé un importante crecimiento al 2021. No obstante, este podría verse afectado por un rebrote de la pandemia, la falta de acceso a la posible vacuna y el cambio de gobierno.

Construcción Formal

El empleo formal en el sector retrocedió un 25% durante el último trimestre respecto al mismo periodo del 2019, a consecuencia del crecimiento en la construcción informal, revela el IEC de CAPECO.

El crecimiento de la informalidad en el sector es consecuencia de la paralización drástica de obras durante la emergencia e hizo que gran parte de los trabajadores migre hacía empleos informales o eventuales, aumentando así el riesgo a contagios. Ante una segunda ola es clave que el Estado no cierre definitivamente la actividad constructora formal.

Inversión Pública

Pese a las cifras positivas del último trimestre, las metas de inversión pública para este 2020 aún enfrentan la dificultad de retomar un ritmo apropiado en la ejecución de obras. Se prevé que para el cierre del año se pueda ejecutar el 51% del presupuesto de inversión pública.

Vivienda

Este año, el dinamismo del mercado de vivienda se vio afectado en gran parte por las dificultados para impulsar la oferta. El número de créditos hipotecarios desembolsados entre enero y octubre del 2020 fue 38.3% menor que el mismo periodo del 2019.

El 63% de las viviendas que se ofrecen actualmente en Lima se encuentran en planos o en etapa de excavación, de acuerdo al 25º Estudio del Mercado de Edificaciones en Lima Metropolitana efectuado por CAPECO este mes.

Esta situación es causada por la reticencia de las municipalidades para la aprobación de proyectos de vivienda social, sumado a la reducción de las preventas, a causa de la preferencia de los compradores hacia las viviendas terminadas o en etapa avanzada de construcción.

Expectativas Empresariales

Los empresarios del sector inmobiliario estiman que la venta de unidades de vivienda disminuiría en 7% el 2020, previéndose una caída de 9% en los productos Mivivienda Tradicional y Mivivienda Verde. Por su parte, la vivienda no social será la que menos se contraiga, proyectando una baja de 3%.

De cara al 2021, este sector proyecta una importante recuperación del 13%, impulsado por el posible incremento de 16% de la inversión en nuevos proyectos. Asimismo, a diferencia de este 2020, la obra pública liderará el crecimiento sectorial.

En esta perspectiva, CAPECO recomienda adoptar un nuevo modelo de gestión de infraestructuras y equipamientos, tanto públicos como privados, que busque optimizar su eficiencia en todo el ciclo de vida, garantizando la sostenibilidad de las inversiones y reduciendo sensiblemente los espacios para la corrupción. Es clave resaltar tres puntos a mejorar con urgencia:

1.- Fortalecer el mecanismo de solución de controversias en obra mediante la puesta en marcha de las juntas de resolución de disputas (dispute boards), que ya fueron incorporadas a nuestra normativa de contratación pública, pero cuya adopción requiere de un compromiso mayor del Ministerio de Economía y del Organismo Superior de Contrataciones del Estado (OSCE), sobre todo en los casos de obras que no contemplaban este mecanismo, y de proyectos pequeños desarrollados especialmente por gobiernos regionales y locales. Para este último caso, una alternativa sería incorporar a los colegios de arquitectos o ingenieros dentro de este mecanismo.

2.- Sustituir el criterio de selección de contratistas de obras públicas basado en el menor precio por otro en el que se ponderen las propuestas económicas mediante metodologías como la del doble promedio, que asigna el máximo puntaje a la oferta más próxima al promedio de las ofertas admitidas, incluyendo el valor referencial de la obra establecido en las bases de licitación.

3.- Implementar, a través de COFIDE, programas excepcionales que permitan a contratistas de obras estatales superar las dificultades para la obtención de fianzas en el sistema financiero. Pueden constituirse fideicomisos para la gestión integral de obras y, en caso de proyectos pequeños, otorgarse garantías colaterales, encargando a COFIDE la administración de fondos. También sería factible restituir la constitución de un fondo de garantía como un mecanismo alternativo a las fianzas, mediante la retención de un porcentaje del monto de contratación hasta la finalización de las obras. 

En cuanto a las limitaciones estructurales, CAPECO señaló en reiteradas ocasiones que el Estado presenta profundas debilidades para optimizar la gestión de la obra pública, entre las que se encuentran:

1. La ausencia de una adecuada planificación territorial y sectorial, que permita una mejor priorización de inversiones.
2. La obsolescencia, inoperancia y permeabilidad hacia la corrupción de la normativa de contratación estatal.
3. La excesiva dispersión de entidades ejecutoras, en razón de una organización política territorial demasiado extensa.
4. La inexistencia de una burocracia estatal especializada y empoderada para la contratación y gestión de obras.
5. La ineficiencia de los sistemas de evaluación y control de los proyectos de infraestructura y edificación pública.
6. La falta de articulación entre los planes de inversión pública y las oportunidades de desarrollo en el entorno territorial de los proyectos, especialmente en sus áreas de influencia directa.

La inversión privada en el sector construcción e inmobiliario enfrenta hoy grandes cambios estructurales, pues la informalidad de la ocupación de terrenos y la construcción de viviendas pretende ser atendida por una política de regularización de invasiones de tierras en el Estado, un modelo contraproducente económicamente, socialmente, ambientalmente, y que afecta en mayor medida a la población de bajos recursos.

Es clave que se generen incentivos para construir la formalidad, y para lograrlo CAPECO propone una estrategia de “Desarrollo Urbano Sostenible”, que reconozca la diversidad de problemas y oportunidades que plantean nuestras ciudades, e incluya tanto la densificación urbana en sus zonas consolidadas como el mejoramiento de barrios marginales, donde sea razonable y necesaria para reducir el tráfico de tierras, la generación de suelo formal en áreas de expansión urbana, asegurándose que en todos estos ámbitos exista una oferta sostenible de vivienda social. Ello exige cuando menos:

1. Promover la planificación urbano-territorial, el sistema de catastros y la provisión de suelo formal, tanto público como privado, para la producción de vivienda y equipamientos urbanos. Para ello, es necesario actualizar los planes urbanos y promover la transferencia de terrenos estatales, especialmente de las Fuerzas Armadas, a promotores privados para incrementar la oferta de suelo urbano, sobre todo dirigida a la producción de vivienda social. Idealmente el vehículo para que el estado intervenga en el mercado de suelo debería ser una empresa pública o un organismo estatal con autonomía administrativa, económica y financiera.
2. Articular las inversiones en infraestructuras y servicios públicos con los objetivos de desarrollo urbano formal y de generación de oferta de vivienda, especialmente de aquella dirigida a la población de menores ingresos. Para atender el déficit de servicios públicos destinados a programas formales de vivienda, se requiere la priorización de proyectos de inversión en infraestructura de agua y saneamiento destinados a estos programas, la promoción de asociaciones público-privadas cofinanciadas en particular para proyectos de renovación de redes en zonas con alto potencial de desarrollo inmobiliario y la modificación del modelo de gestión de las empresas prestadoras de servicios públicos, partiendo de un sinceramiento de las tarifas.
3. Impulsar el perfeccionamiento de los procedimientos administrativos de urbanización y edificación, así como la coordinación de competencias entre los diferentes niveles de gobierno, buscando promover la calidad y la seguridad de las construcciones. Es necesario poner orden en la aplicación de procesos técnico-normativos por parte de las municipalidades y otras entidades públicas involucradas en estos procesos, con la finalidad de evitar que éstas impongan barreras burocráticas irrazonables o ilegales. Para ello se propone fortalecer la atribución legal del Ministerio de Vivienda para emitir opiniones vinculantes sobre la aplicación de la normativa técnica y administrativa en caso de discrepancias entre un administrado y la autoridad municipal y que faculta al Ministerio de Vivienda a denunciar ante el INDECOPI a aquellas autoridades municipales que impongan barreras burocráticas indebidas en trámites administrativos de construcción.
4. Fortalecer los programas estatales para subsidios y créditos habitacionales, dotándolas de recursos suficientes para atender de manera efectiva el déficit actual y la demanda futura de vivienda social. Ello implica, entre otras medidas, propiciar la difusión de programas de ahorro previo, para facilitar el acceso al crédito a las familias con ingresos no formales, otorgar créditos hipotecarios complementarios en las modalidades de construcción en sitio propio y mejoramiento habitacional del programa Techo Propio e incrementar la competencia entre las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios de vivienda social, lo que implicaría facilitar un mayor fondeo a las instituciones microfinancieras e incorporar a los fondos de inversión inmobiliaria en el otorgamiento de créditos.
5. Implementar una política de innovación e investigación en la actividad constructora, que estimule el empleo de tecnologías que permitan contar con edificaciones e infraestructuras apropiadas en términos económicos, sociales y ambientales. Para ello, se debe fortalecer la gestión del SENCICO, modificando su ley de creación, para permitir a esta entidad cumplir con la responsabilidad de liderar las actividades de investigación en el sector construcción. Es indispensable establecer criterios para priorizar las líneas de investigación a desarrollar, en función de las necesidades de los sectores laboral, estatal y empresarial, así como de las capacidades de los centros académicos y de investigación y del desarrollo de la tecnología.

6. Incentivar la formalización laboral, el fortalecimiento de la representación sindical y la mejora continua de competencias de empresas, profesionales y trabajadores de la construcción. Es indispensable, que los beneficios de la formalidad no solo lleguen a una parte de los trabajadores de construcción civil, pues del millón de personas que laboran en este sector, solo un 30% tiene un empleo formal, mientras que los 700 mil trabajadores restantes trabajan en condiciones de informalidad, sin recibir el salario y las demás prestaciones establecidos por la negociación colectiva y en condiciones de riesgo para su salud y su vida.