Se estima que en los próximos diez años no se construirían departamentos “tan minúsculos” en Lima

La población que habita en Lima ha pasado de 828.298 a 9′485.405 personas en menos de 80 años, según los resultados de los Censos Nacionales 2017. Ante este rápido crecimiento —que no estuvo acompañado de un plan de desarrollo urbano a largo plazo— los precios de las tierras avanzaron a la par de un mayor déficit habitacional.

A propósito del Aniversario de Lima, conversamos con Carlos Montero, gerente central de Desarrollo Urbano de Centenario, sobre la evolución de las viviendas limeñas y las nuevas tendencias de proyectos inmobiliarios que ingresarían al país.

¿Cómo han evolucionado los proyectos inmobiliarios en los distritos de mayor densidad poblacional?

Lima ha crecido bastante en Villa El Salvador, Ate, Lima Norte, donde no hay continuidad de vías. Desde el 2000, con el boom de vivienda social, nos dimos con la sorpresa de que la ciudad no está preparada para recibir departamentos tanto en vías, como en agua y desagüe. Entonces, lamentablemente la infraestructura ha tenido que seguir al desarrollo inmobiliario, y no ir delante del desarrollo inmobiliario como sucede en ciudades organizadas.

Por ejemplo, en Buenos Aires y Guayaquil, las ciudades invierten en infraestructura para fomentar el desarrollo ordenado. Y ahí sí tienen derecho para cobrar plusvalía. No solo es asignar una zonificación al terreno, sino que le estás brindado una infraestructura.

¿Qué distritos siguen mostrando atractivo?

Si hablamos de edificios, todo Lima Moderna sigue siendo una plaza interesante para cualquier desarrollador inmobiliario. Lince, Jesús María, donde todavía las normativas permiten desarrollar productos de gran altura que nos permite ofrecerlos a un buen precio, y hay demanda que la pide. Ya San Isidro o Surco tienen limitaciones en cuanto a áreas.

¿En qué otros no hay atractivo?

Hay distritos mas difíciles, como el Callao, es mas lenta la transformación hacia un crecimiento vertical. En cuanto a un crecimiento horizontal, Lima Norte se constituyó como una zona de ampliación de crecimiento urbano en Lima de manera natural porque estaba la Panamericana Norte, la carretera Ventanilla y buenas vías de acceso y existencia de terrenos.

Lamentablemente, en los últimos cinco años los terrenos no existen, a menos que te vayas a Canta, o mucho más allá de Ancón. Pero ya pasarse a Huacho, Huaral y Pasamayo se presentan como una barrera muy fuerte para poder pasar y ofrecer buenos productos inmobiliarios de urbanización. Bajo esa premisa Lima Sur ya se está convirtiendo en el nuevo crecimiento urbano natural en Lima.

¿Ya se está gestando?

Ya hay varios proyectos de primera vivienda, hay desarrollos comerciales, proyectos de segunda vivienda (no solo casas de playa sino clubes campestre), y sobre todo hay tierra. Lima Sur debe ser la oportunidad para que Lima tenga el crecimiento ordenado que se merece. Nosotros hemos desarrollado este tipo de productos en esas áreas, ese será una de nuestras vías de desarrollo.

¿Está oferta inmobiliaria se enfocaría en viviendas sociales o residenciales?

Hay suficiente terreno para ambos negocios. En vivienda vertical todavía demorará. Hay tierra para hacer Techo Propio, lotes de primera vivienda, lotes de segunda vivienda (lotes más caros), oferta variada.

Respecto a la oferta vertical, naturalmente, las viviendas tienen cada vez menos metraje...

El tema ahora es que la falta de un buen sistema de transporte hace que el tipo de productos como el de departamentos chicos —que le sacan todos los servicios al departamento y las ponen en zonas comunes , como las lavanderías—, están enfocados en jóvenes que no quieren pasar hora y media en su auto sino vivir cerca de su trabajo.

¿Qué tendencias inmobiliarias ingresarían al país?

Algo que está entrando con fuerza son las viviendas para alquiler. Otros son los fondos de desarrollo mixto, en el que tienes, por ejemplo, un edificio MiVivienda, un centro comercial, oficinas, y hasta un hotel. Hay ciudades como Buenos Aires, México, ahí ya se dan estos desarrollos con mucho éxito.

¿Y la tendencia de micro departamentos ingresaría al país, como ya sucede en varios países de la región?

Todavía hay espacio para desarrollar edificios de departamentos chicos, pero no tan micros. En los próximos cinco o diez años, no creo que se vayan a desarrollar ese tipo de proyectos tan minúsculos. Hoy ya hay departamentos pequeños pero que todavía te dejan tener una vida social, enfocados al segmento joven. Estos departamentos - habitación, como le llaman en Asia, donde no tienes espacio para desarrollar y tienes que sacar el máximo provecho a un terreno.Creo que todavía no está la demanda local para ese tipo de proyectos.