Mercado de oficinas bajo el efecto del coronavirus: la recuperación se retrasa un año más

La esperada recuperación del mercado de oficinas entraría en stand by por la expansión del coronavirus. Si bien la tasa de vacancia podría seguir bajando hacia ratios más saludables, esto no se traduciría en mayores ingresos por alquiler, como se anticipaba a inicios del 2020. Las fuentes consultadas coinciden en que los propietarios de oficinas tendrán que renegociar y flexibilizar las condiciones de algunos contratos.

El 2020 iba a ser el año de la recuperación para el mercado de oficinas en Perú. Luego de cuatro años de vacancia elevada, donde la sobreoferta inmobiliaria elevó esta tasa hasta un pico de 28.45% en el 2017 (ver gráfico), el 2019 cerró en 16.6% y el 2020 proyectaba llegar hasta 10%, según Binswanger Perú. Esto se logró gracias a la reducción significativa del ingreso de nuevos metros cuadrados por parte de los desarrolladores inmobiliarios y al crecimiento de la demanda por espacios de oficinas, explica Franco Vinatea, socio de Binswanger. “Usualmente en el momento en que la vacancia disminuye, el valor de la renta aumenta. Éste era el año en que el poder del inquilino, que ha venido fuerte en los últimos años, empezaba a pasar de una manera conservadora al propietario”, explica Aissa Lavalle, country manager de Cushman & Wakefield en Perú.

El coronavirus no subiría la tasa de vacancia de oficinas pues el retraso en la entrega de proyectos inmobiliarios este año, a causa de la paralización de las obras, reduciría los nuevos metros cuadrados disponibles en el mercado. De los casi 60,000 m2 que se iban a entregar en el 2020, quedarían disponibles alrededor de 23,456 m2, según proyecciones de Binswanger. “Esto abonaría en favor de que la colocación de oficinas se mantenga sobre la oferta actual. Y en teoría, debería colaborar a que la absorción se mantenga y la vacancia disminuya”, señala Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International. De igual manera, Vinatea, de Binswanger, por ahora mantiene su proyección de 10% de vacancia para este año.

Impacto y estrategia

¿Por qué, entonces, la reducción de la tasa de vacancia no se traduciría en un aumento significativo del precio del alquiler o venta? En el 2019 el precio promedio de alquiler fue de US$16.6 por metro cuadrado y el de venta fue de US$2,180 por m2. Se esperaba un alza de más del 5% para este año. “Esta tendencia al alza del precio no va a suceder, se van a mantener estables, o en todo caso podrían sufrir una ligera disminución”, señala Vinatea. “Definitivamente no va a subir al ritmo al que se esperaba, pero tampoco bajará. No creemos que los precios tengan que irse al piso para que la gente se anime a comprar ”, agrega Diego Briceño, jefe comercial de Britannia Inmobiliaria sobre la venta de oficinas. Britannia retrasará la entrega de uno de sus proyectos al 2021. 

Esta reducción de ingresos también se explicaría por la renegociación de contratos de alquiler, necesarios para reducir el impacto del coronavirus en las empresas. “Si un arrendador quiere ponerse demasiado estricto con su contrato, lo que va a hacer es matar el negocio de su locatario, y va a perder el alquiler. Te quedas con su garantía, la ejecutas, pero luego conseguir un arrendatario puede tomarte por lo menos seis meses, donde tienes que seguir pagando el mantenimiento”, señala Rodrigo Martínez, gerente general de la inmobiliaria Marcan, quien añade que la renegociación se podría dar en los primeros tres meses. “Hay que observar la situación de cada cliente. En el momento de crisis, si alguien está levantando la mano y pidiendo un salvavidas, lo mejor es dárselo. Si uno busca relaciones de largo plazo, como en el negocio de renta, eso sí es absolutamente válido”, asegura Miguel Deustua, gerente general de la inmobiliaria Granadero. 

Las oficinas boutique —formatos menores a los 80 m2— serían los menos perjudicados del sector. Este producto ha tomado impulso en el último año. “Nuestro proyecto mixto de vivienda y oficinas en La Mar, Miraflores, lo convertimos solo en oficinas boutique porque pre-vendimos en dos meses el 70% de las oficinas”, cuenta Antonio Espinosa, gerente general de Desarrolladora Inmobiliaria, quien espera iniciar construcción en mayo. Así, ante la posible aversión a espacios que reúnan a muchas personas luego de la cuarentena, estos formatos podrán ser utilizados para colocar a un área específica de la empresa, señala Martínez, de Marcan. “Muchas empresas van a requerir más distancia entre escritorios y los aforos de las oficinas van a tener que disminuir probablemente a la mitad en estos meses”, agrega Martínez.