Lima Este plantea nuevas reglas para construir: ¿qué cambiaría para propietarios e inmobiliarias?

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Nuevas reglas para el desarrollo urbano de Lima Este

El Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Lima Este 2026-2036 plantea cambios en las condiciones para desarrollar terrenos en siete distritos de la capital: Ate, Chaclacayo, El Agustino, La Molina, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho y Santa Anita.

La propuesta ya culminó su etapa de consulta pública, aunque todavía no cuenta con aprobación definitiva. Entre sus principales planteamientos se encuentra la creación de zonas de transformación, en las que se permitirían diferentes usos y niveles de densidad, desde muy baja hasta muy alta.

El cambio podría tener implicancias directas para propietarios de terrenos y desarrolladores inmobiliarios, debido a que la nueva zonificación estaría vinculada al cumplimiento de determinados aportes para equipamiento urbano y espacios públicos.

Aportes y mayor capacidad de construcción

De acuerdo con la propuesta, los terrenos que ya cuentan con una habilitación urbana aprobada y cuyos propietarios realizaron aportes previamente podrían completar el porcentaje que falte para alcanzar el requerido por la nueva zona.

El cumplimiento de estos aportes permitiría acceder a los parámetros máximos de edificación establecidos para cada zona de transformación. En otras palabras, una mayor carga urbanística podría estar asociada a una mayor capacidad de aprovechamiento del terreno.

Para los predios que todavía no cuentan con habilitación urbana aprobada, el proyecto contempla la aplicación de los aportes reglamentarios correspondientes a los usos mixtos bajo las nuevas condiciones.

La propuesta contempla cinco categorías de zonas de transformación: muy alta, alta, media, baja y muy baja, cada una con distintos niveles de densidad y requerimientos.

Propietarios deberán evaluar el costo-beneficio

La posibilidad de acceder a mayores alturas y capacidad edificatoria podría convertirse en un incentivo para algunos propietarios. Sin embargo, la decisión dependerá de la relación entre el costo de los aportes y el beneficio obtenido mediante una mayor capacidad de construcción.

Según el análisis recogido por Gestión, el abogado Franco Soria, socio de CMS Grau, considera que cada propietario o desarrollador deberá realizar una evaluación económica para determinar si las nuevas condiciones resultan convenientes para su proyecto.

La lógica detrás de este mecanismo responde a un esquema de beneficios y cargas urbanísticas: el propietario podría obtener mejores condiciones para desarrollar su predio, pero a cambio tendría que asumir determinadas cargas asociadas a ese mayor aprovechamiento.

¿Qué ocurrirá con los proyectos en trámite?

Uno de los aspectos que podría generar mayor debate está relacionado con los proyectos inmobiliarios que ya iniciaron sus procedimientos, pero que todavía no cuentan con una aprobación definitiva.

La propuesta diferencia entre los predios que ya tienen una habilitación urbana aprobada y aquellos que todavía no alcanzan esa condición. Esto podría generar interrogantes en proyectos cuyos expedientes fueron presentados antes de la entrada en vigencia de las nuevas reglas, pero que continúan en proceso de evaluación.

También podrían presentarse situaciones intermedias, como habilitaciones que cuentan con licencia pero todavía no han culminado la recepción de obras. Para estos casos, será relevante conocer cómo quedará redactada la versión definitiva del PDU y qué disposiciones de transición se establecerán.

Mayor densidad podría impactar en el valor de los terrenos

Otro efecto potencial de la nueva planificación urbana está relacionado con el valor de los terrenos. Una mayor capacidad edificatoria puede incrementar el atractivo de un predio para proyectos inmobiliarios y, eventualmente, elevar su valor de mercado.

El impacto dependerá de factores como la ubicación, los usos permitidos, la densidad asignada y los parámetros máximos de construcción. De esta manera, un propietario podría optar por desarrollar directamente el terreno bajo las nuevas condiciones o aprovechar una eventual valorización frente al interés de desarrolladores inmobiliarios.

Para el sector construcción, la aprobación del PDU será relevante porque definirá un nuevo marco para la planificación urbana, habilitación de terrenos y desarrollo de proyectos inmobiliarios en Lima Este.

Pendientes para la aprobación definitiva

Por ahora, el PDU Lima Este 2026-2036 continúa como una propuesta, por lo que los propietarios, inmobiliarias e inversionistas deberán esperar la versión definitiva para conocer los parámetros que finalmente serán aplicables.

La definición de las zonas de transformación, los aportes urbanísticos y las reglas para proyectos en trámite serán elementos clave para determinar el impacto que tendrá la nueva planificación sobre el desarrollo inmobiliario de distritos como La Molina, Lurigancho-Chosica y San Juan de Lurigancho.

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