La vivienda social es un inmenso mercado que no está siendo atendido

REVISTA CONSTRUCTIVO (RC): ¿Cuál es la situación actual de los proyectos de vivienda como Techo Propio, Mivivienda, Bono del Buen Pagador?  

RODOLFO SANTA MARÍA RAZZETO (RSM): Este año se consiguieron recursos adicionales, porque a medio año parecía que iban a faltar bonos para vivienda, entonces el sector decidido recurrir al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y se consiguieron recursos adicionales para el programa Mi vivienda y el programa Construcción de Sitio Propio, se consiguió un recurso adicional para los bonos Mi vivienda, y Adquisición de Nueva Vivienda, que es otra modalidad que liderará Techo Propio. 

(RC): ¿Cuándo se lograrían tener los recursos adicionales para los programas mencionados? (RSM): Están asegurados hasta fin de año. Para el próximo año se cuenta con el presupuesto adicional para empezar las operaciones. Con respecto a las necesidades del sector, tanto de Mivivienda, Adquisición de Vivienda Nueva y Construcción en Sitio Propio. Como sector estamos haciendo esfuerzos con el MEF para sustentar recursos adicionales en la medida de tener una mayor demanda. Hace un tiempo, antes de ser viceministro, hice un estudio que demostraba que por cada sol que el Estado coloca como subsidio para vivienda, luego se recuperaría alrededor de S/ 2.80. 

(RC): ¿Cuál es la radiografía actual del sector Vivienda y Urbanismo en el Perú? (RSM): En realidad, necesitamos impulso hacia un cambio de modelo de negocio, sobre todo, sobre el financiamiento a las personas. Cuando uno va a los asentamientos humanos, puede ver que la gente vive en condiciones de extrema pobreza, y en el lugar se puede comprobar que más que problemas económicos son problemas de acceso de financiamiento. Y es que, en muchos casos, la gente termina construyendo su casa en 20 años, y como es artesanal, también es estándar y vulnerable tanto para la familia como para la inversión. Entonces, sería mejor que tenga la casa hoy y que la pague en 20 años. 

(RC): Pero si hay ciertos programas que necesitan tener un acompañamiento de subsidios… (RSM): Claro, pero el subsidio dependerá dependiendo de los ingresos de las personas, si ganas más se subsidia menos, si ganas menos se te subsidia más. La capacidad de pago de la gente podría ser mayor a la que tienen actualmente si pudieran acceder a un crédito. 

(RC): Según las proyecciones del siguiente año, ¿qué niveles de vivienda se esperan encontrar durante el 2022? (RSM): Para el próximo año se espera tener alrededor de 74,000 unidades de vivienda urbana, también existe un programa de vivienda rural de aproximadamente 17,000 unidades en ciudades rurales. 

(RC): Y cómo analizan el tema de la autoconstrucción, ¿existe alguna planificación para desarrollar nuevos modelos de vivienda? (RSM): La autoconstrucción es una realidad, son millones de soles que se invierten en ese contexto, siendo uno de los principales ingresos para las empresas de la construcción. Algunas acciones que se están haciendo en el sector siendo, por ejemplo, medir la vulnerabilidad de las viviendas y construir con planos. En el marco del programa Construye Perú, este tiene una idea de tener un banco de proyectos o planos que sean donados a las municipalidades para que las personas puedan solicitar los planos. Entonces, que existan los planos para que la gente tenga acceso a ello. La autoconstrucción no es mala, existe también autoconstrucción formal y asistida y esa es buena. 

(RC): Y qué pasa con las municipalidades que, en muchos casos, ocasionan que se entrampe el desarrollo de un proyecto inmobiliario… (RSM): Uno de nuestros dolores de cabeza es tratar con 1,845 municipalidades en todo el Perú, en muchos casos las municipalidades tienen todas las competencias, pero lamentablemente no han desarrollo otros tipos de capacidades. Existe, en ese sentido, un tema de planificación. Se está pensando en una gestión de los gerentes públicos, es decir, se espera que los gerentes urbanos actúen como gerentes públicos. 

(RC): La autoconstrucción mueve una economía bastante fuerte y tiene aspectos vulnerables, que se comprometen si no son asistidos con políticas de seguimiento… (RSM): Se mitigaría ciertas las etapas de producción y, por ende, una reducción de la vulnerabilidad de las familias y su patrimonio. La propuesta de valor de una vivienda nueva es mucho mejor que una casa de esteras o ubicada en un arenal. 

(RC):¿Cuál es el mensaje desde la cartera de vivienda al inversor, a las empresas inmobiliarias y constructoras que han incrementado cifras importantes hasta que llegó la pandemia? (RSM): La vivienda social es un mercado inmenso que no está siendo atendido. Eso sucede en todo el Perú, muchas empresas grandes están posicionadas en Lima y no salen de esa zona. El programa Vivienda Nueva de Techo Propio es uno de los programas que más vamos a impulsar. 

(RC):¿Este concepto de vivienda social se impartirá en todo el Perú? (RSM): Sí, en todo el Perú. Hay muchas empresas que están concentradas cómo un modelo de negocio, a cada una maneja y requiere una estructura de soporte distinta. Cuando se habla de proyectos pequeños se debe hacer una obra de cabecera un reservorio, saneamiento, que ya no se incluye en la zonificación. Por otro lado, en Lima y otras ciudades grandes del país, se espera que se desarrollen nuevos proyectos de vivienda social, por lo cual muchas familias se mantienen a la expectativa de una oferta adecuada. 

(RC): Los microproyectos también lo pueden hacer las empresas privadas… (RSM): Se tiene acostumbrado a desarrollar viviendas en Lima y para ciertos segmentos, para personas que tienen créditos en bancos formales; es distinto que irse a Sullana, por ejemplo, donde la gente gana menos dinero y no cuentan con un empleo formal, ni pueden ser estructuradas por un banco grande, entonces les queda irse con una micro empresa y cambiar o modificar el modelo de negocio y la estructura de soporte. Hay que aprovechar este inmenso mercado, existe y mueve miles de millones de soles en el sistema informal. 

(RC): Y para mirar este negocio de vivienda social, ¿qué soporte del Gobierno pueden tener las empresas formales? (RSM): El acompañamiento o los subsidios, lo que estamos por ver ahora es difícil y la promoción financiera, adecuar los productos de Mivivienda y del ministerio para que todo fluya más rápido y transparente. 

(RC):¿Desde su despacho van a realizar algún lanzamiento formal para esquematizar este concepto de vivienda social? Si, estimamos que fin de año o inicios del 2022. 

(RC):¿Cómo visualiza el crecimiento del sector inmobiliario para el siguiente año? (RSM): Veo incriminándose el número de proyectos en el segmento de Adquisición de Vivienda Nueva de Techo Propio, son muchas empresas que están ansiosas por participar en este segmento. En el programa Techo Propio, modalidad de construcción en Sitio Propio, hay cerca de 1,200 microempresas en la medida que Construcción en Sitio Propio habrá nueva convocatoria, pero hasta que se habrá, está la ventana de Vivienda Nueva que sí está abierta todo el año, entonces se prevé que muchas de estas empresas puedan animarse a construir proyectos y un número mayor de casas. La utilidad la puedes obtener en merito al margen de contribución unitario es alto, eso requiere pocas viviendas y si es pequeño es más volumen. 

(RC): Viceministro, ¿cuál sería su mensaje final hacia los especialistas del sector construcción e inmobiliario? (RSM): Existe una gran demanda que no está siendo atendida, hay muchas empresas que no están atendiendo y explorando los segmentos de atención y dejando de hacer negocios; por otro lado, el Estado se compromete nuevamente a seguir apoyando a las familias en reactivar esta demanda y el mercado de esta manera seguir desarrollándose y creciendo.