Riesgo normativo: la incertidumbre que puede paralizar un proyecto inmobiliario

¿Quién define realmente los parámetros urbanos de un proyecto inmobiliario? Esta pregunta resulta clave para los desarrolladores que deben enfrentar ordenanzas distritales, disposiciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima, competencias municipales y criterios de interpretación que pueden variar durante la evaluación de un expediente. En este episodio de Tablero Inmobiliario, Fernando Velarde conversa con la arquitecta Liliana Aliaga Silva sobre el riesgo normativo y la falta de predictibilidad que puede surgir al determinar alturas, áreas mínimas, estacionamientos y otros parámetros que condicionan la viabilidad de un proyecto. La conversación también aborda el rol del Ministerio de Vivienda, el Reglamento Nacional de Edificaciones, la delegación de competencias y controversias registradas en distritos como Miraflores y San Isidro.

La incertidumbre normativa no solo puede retrasar la aprobación de un expediente: también puede impactar directamente en el valor del suelo, la financiación bancaria, los plazos de desarrollo y la seguridad de la inversión. Un proyecto aprobado por una comisión técnica puede posteriormente ser observado, apelado o incluso judicializado si sus criterios son cuestionados. Por ello, resulta fundamental que los desarrolladores evalúen el marco normativo antes de adquirir un terreno, sustenten técnicamente sus propuestas ante las entidades correspondientes y consideren asesoría especializada frente a posibles controversias. La normativa urbana, más que un requisito posterior, constituye una condición estratégica para determinar si un proyecto inmobiliario puede estructurarse, financiarse y ejecutarse con seguridad.