Sector inmobiliario: ¿qué pasará con las oficinas, locales industriales y comerciales tras el Covid-19?

De no extenderse la fecha de término, este domingo se pondría fin a los 28 días del estado de emergencia que tuvo en vilo al país. Y aunque la emergencia sanitaria no ha pasado, las consecuencias en términos económicos tampoco terminan de contabilizarse.

Por lo pronto, a los alicaídos bolsillos de miles de peruanos se sumará el efecto negativo en algunos sectores como transporte aéreo, turismo y ‘retail’ no esencial (calzado, ropa, lujo, tecnología o restaurantes ‘up scales’), que parecieran formar parte del grupo de los más afectados.

Aun así, el sector inmobiliario tampoco resultará ajeno. Oficinas corporativas, locales industriales y logísticos, y el segmento ‘retail’ podrían sentir el impacto negativo que dejarán los días de paralización decretados para prevenir el contagio masivo del coronavirus, a pesar de que en el 2020 se avizoraban indicadores positivos.

¿DEL ALIENTO A LA DESAZÓN?

En el caso del mercado oficinas de clase A, para este año se esperaban nuevas entregas y un mayor crecimiento de la demanda. Pero, en medio de una pandemia que todavía no deja de hacer sentir del todo su alcance perjudicial en nuestra economía, todo parece indicar que ese golpe sí alcanzaría al segmento corporativo.

Según un reciente informe de Binswanger Perú (BP) –elaborado en exclusiva para Día1– habrá un antes y un después del Covid-19 (ver infografía) para el mercado ‘prime’. Para empezar, las nuevas entregas disminuirán y ya no serán 59.200 m² los que se añadan al inventario capitalino sino 23.500 m2.

“Sucede que teníamos dos edificios proyectados a entregarse entre octubre y diciembre de este año, pero a este casi mes de paralización se le sumarán días adicionales por todo el proceso de vuelta a la obra y ahora proyectamos que ambos edificios se entregarán el próximo año y serán m² que entrarán a competir en el 2021”, explica George Limache, jefe de investigación de la consultora.

Pero no sería lo único. Si a inicios de año, se estimaba que la demanda efectiva bordearía los 120.000 m², hoy se prevé que esta rondaría entre los 30.000 m² y 80.000 m², incidiendo en la tasa de vacancia que se ubicaría entre 11% y 15% y ya no en 10%, como se preveía en un escenario sin coronavirus.

“Las expansiones y ampliaciones se detendrán y eso impactará de forma negativa en la demanda. No podemos precisar en cuánto se reducirá pero incidirá en la vacancia, que en un escenario optimista con una demanda de 80.000 m² llegaría a 11%, mientras que en el caso pesimista alcanzaría un 15%, en caso la demanda sea de solo 30.000 m²”, estima Max Medina, analista de mercado de BP.

Sobre el caso específico de la demanda, el economista Marcel Ramírez considera que buena parte del impacto sobre la demanda tendría correlación con la crisis que enfrenta uno de los segmentos más golpeados por esta coyuntura: los independientes, que suelen ser los de mayor demanda en el rubro de oficinas/consultorios.

Frente a ese panorama y con varias inversiones en el sector inmobiliario, Jenny Esaine, directora de inversiones de AC Capitales, sostiene que aunque todavía no pueden estimar la “magnitud” del impacto, sí consideran que todos los segmentos del sector inmobiliario “no se van a afectar de la misma forma”.

INDUSTRIAL Y ‘RETAIL’

Y, lo mismo supone el informe de Binswanger Perú: dentro del sector inmobiliario habrá segmentos más impactados que otros, tal es el caso de ‘retail’ (mayor impacto) y los locales industriales y logísticos (menor impacto).

Para el ‘retail’, Limache asegura que debido a que depende directamente de la cantidad de público, y considerando que terminado el periodo de aislamiento social, el regreso de las personas a los establecimientos comerciales será progresivo, “la mayoría de estos negocios verá una disminución en sus ingresos y la renta que estén dispuestos a pagar, en muchos casos, será menor a lo que actualmente el mercado dicta”.

Pero como es muy probable que la regulación respecto al aforo por m² también se modifique en el corto plazo (limitando la cantidad de personas que asistirán a los locales comerciales), habrá segmentos que aprovecharán la necesidad del distanciamiento social para crecer más, como es el caso del concepto ‘dark kitchen’ y el servicio de delivery o el autoservicio.

Una situación totalmente distinta sucederá con el segmento industrial y logístico, que sería el menos afectado. ¿Por qué? Más del 70% de los m² de almacenes y locales industriales que existen en Lima, están ligados a la manufactura no primaria de productos esenciales (alimentos y bebidas, papel, productos químicos y plásticos, maquinaria, entre otros) que continuará operativa y hasta con planes de expansión.

En ese sentido, Binswanger anticipa una menor preferencia y dependencia de productos importados y un mayor protagonismo en productos nacionales, con lo que “la cadena logística de suministro nacional, se verá robustecida y lo más probable es que las tarifas (alquiler y venta) se mantengan estables”.

POST CRISIS

Y si el mercado inmobiliario suele ser uno de los que mejor afronta las crisis, debido a que –como señala Franco Vinatea, socio de BP– en el largo plazo no pierde valor, ¿qué sucederá con este sector más allá del estado de emergencia considerando, como dice el ejecutivo, que el Covid-19 viene teniendo un impacto negativo mucho más rápido sobre la demanda que sobre la oferta?

Para empezar, Marcel Ramírez apunta que –en principio– será el propio sector inmobiliario el llamado a ayudar para recuperar la demanda. ¿Cómo? A través de ofertas y promociones dirigidas a los segmentos que no hayan visto afectados sus flujos de ingresos, por lo menos, no de manera significativa.

Y aunque por el momento, en AC Capitales no han tomado decisiones sobre sus acuerdos comerciales vigentes, Jenny Esaine refiere que como gestores de inversión inmobiliaria continuarán evaluando nuevas apuestas porque son conscientes de que “podrían aparecer oportunidades” que serían de utilidad para “pasar un bache que no se sabe cuánto tiempo va a durar”.

Lo mismo opina Fernando Velarde, gerente general de VeMás. Para él, las oportunidades que dejan las crisis internacionales suelen ser bien aprovechadas por el sector inmobiliario y esta no sería la excepción.

“Hay muchos fondos de inversión, sobre todo chilenos, que están mirando al Perú, que tiene buena confiabilidad y porque el suelo es un bien que muy rara vez se devalúa. Eso, además de dinamizar el mercado, también genera más oferta y es bueno para motivar a otros inversionistas”, añade.

Una posición que es respaldada por Ricardo Arbulú, vicepresidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), quien también percibe el apetito de varios fondos de inversión interesados en aterrizar en el sector inmobiliario peruano que, a pesar del efecto coronavirus, sería –a decir de los expertos– uno de los que mejor afronte la crisis porque, como señalan en Binswanger, el plan de reactivación económica también implicará la contratación de muchas personas que necesitarán espacios de trabajo temporales por uno o dos años. Que así sea.

El sector después del Covid-19

¿Qué pasará con las tarifas?

+ Según BP, ante un ‘shock’ repentino como el que estamos viviendo, la teoría indica que los precios deberían bajar, pero con la mayoría de edificios con altos niveles de ocupación, lo más probable es que se mantengan estables.

+ Pero, también es probable que las tarifas que teníamos hace unas semanas, ya no sean viables en las próximas semanas.

+ Los Juegos Panamericanos Lima 2019 implicaron el arrendamiento de 4.500 m² de oficinas por un plazo de 22 meses.

+ El 80% de las nuevas entregas programadas para este año, calculadas en 23.500 m², ya están precolocadas.