Magdalena: Construcción de oficinas se multiplica

Según información de Colliers International Perú, Magdalena cuenta con 10 edificios operativos y un total de 149.000 m2 de oficinas útiles. Así este distrito es, desde hace algunos años, uno de los nuevos polos de desarrollo del mercado de oficinas capitalino, por lo que ya hay quienes lo definen como el nuevo ‘hub’ corporativo de Lima.

Desde el 2011 su inventario se ha ido incrementando y en la actualidad hay un edificio en etapa de construcción.

Sandro Vidal, gerente de investigación de la consultora, refiere que se trata de una “zona atractiva”, pero también recomienda tomar en consideración las condiciones del mercado para una correcta decisión en el lanzamiento de nuevos proyectos.

“El mercado de oficinas continúa en etapa de sobreoferta”, recuerda Vidal.

Para graficar el interés que despierta el mercado de oficinas en Magdalena, Max Medina, consultor de Binswanger Perú, refiere que solo el año pasado se entregaron dos edificios de oficinas ‘prime’ (Bloom Tower de Promotora de Proyectos Blum SAC y Custer de Altavista Desarrollo Inmobiliario), lo que adicionó 20.319 m2 a la oferta del distrito.

DEMANDA

Con relación a la demanda, Sandro Vidal refiere que un eje como Magdalena enfrenta una competencia fuerte en el proceso de colocación de espacios, debido a que el distrito está captando clientes institucionales (privados y gubernamentales).

Aun así, Max Medina de Binswanger Perú estima que la absorción neta (demanda) se mantendrá estable por tres razones fundamentales: por la diversidad de formatos con los que cuenta Magdalena, por su cercanía a San Isidro y por el nivel competitivo de sus tarifas.

Aunque el experto considera que en los próximos dos años no se adicionará oferta en el segmento prime en Magdalena, para este año las cosas son diferentes. Así, la consultora ha identificado un nuevo proyecto de oficinas ‘prime’: Primera Visión.

Se trata –explica Medina– de un edificio de 12.457 m2 que se entregará durante el segundo trimestre.

“Será el primer edificio del eje con propietario único y ofertará exclusivamente oficinas en alquiler. Con ello, el stock de Magdalena será de 120.012 m2 [solo en el segmento A] en el 2018”, asegura.

Medina confirma que durante el 2017 no se inició la construcción de ningún edificio ‘prime’.

PRECIOS

Sandro Vidal espera que durante lo que resta del año, los precios de renta de oficinas se mantengan estables en esta zona, tomando en cuenta que el factor precio es muy importante en cuanto a la captación de demanda.

Pero Max Medina opina lo contrario. Para el consultor, debido a la elevada vacancia (que se mantuvo por encima de 60% según Binswanger Perú), “el descenso de las tarifas de alquiler de las oficinas se mantendrá este año y puede extenderse, incluso, al 2019”.

No obstante, la historia de los precios de venta sería totalmente distinta. Para este caso, Binswanger espera que aumenten ligeramente, debido a que no se adicionará más oferta de oficinas en venta, solo para alquiler, como en el caso de Primera Visión.

En el caso de los precios de los terrenos con vocación de oficinas, mientras Binswanger prevé que se estabilizarán, en tanto que Sandro Vidal de Colliers refiere que estarán supeditados a la expectativa de los propietarios y a la oferta de terrenos disponibles para la construcción de nuevos edificios de oficinas.

Bajo esas condiciones, todo indica que Magdalena seguirá consolidándose –según los expertos– como uno de los ejes más importantes del mercado de oficinas en Lima, y los formatos ‘coworking’ y ‘boutique’ continuarán ganando terreno.