Diseño de edificaciones orientado a la operación y el mantenimiento: la clave para una infraestructura más eficiente y sostenible

Suscríbete a Plataforma Constructivo, haz clic aquí

Incorporar criterios de operación y mantenimiento desde las primeras etapas del diseño permite reducir costos, minimizar interrupciones, optimizar recursos y mejorar la experiencia de quienes utilizan la infraestructura. Esta visión integral beneficia tanto a propietarios como a operadores y usuarios finales.

¿Qué es la servicialidad en el diseño de edificaciones?

La servicialidad hace referencia a la capacidad de una infraestructura para cumplir eficientemente con las funciones para las cuales fue concebida durante toda su vida útil. No solo considera aspectos estructurales, sino también la facilidad de operación, mantenimiento, accesibilidad, seguridad y adaptabilidad frente a futuras necesidades.

Una edificación con altos niveles de servicialidad ofrece espacios funcionales, sistemas accesibles para inspección y reparación, además de soluciones que facilitan la gestión diaria de las instalaciones.

Este enfoque resulta especialmente importante en hospitales, centros comerciales, edificios corporativos, plantas industriales, aeropuertos, instituciones educativas y cualquier infraestructura donde la continuidad operativa sea un factor crítico.

Diseño funcional: pensar en el ciclo de vida desde el primer plano

El diseño funcional busca que cada elemento del proyecto responda no solo a una necesidad arquitectónica, sino también a criterios de eficiencia operativa.

Desde la etapa conceptual es recomendable considerar aspectos como:

• Accesibilidad a equipos mecánicos, eléctricos y sanitarios.
• Espacios suficientes para labores de mantenimiento preventivo y correctivo.
• Rutas técnicas claramente definidas.
• Ubicación estratégica de cuartos de máquinas y tableros.
• Facilidad para futuras ampliaciones o modificaciones.
• Selección de materiales con alta durabilidad y bajo mantenimiento.

Cuando estos aspectos se incluyen desde el diseño, se evita la necesidad de intervenciones costosas una vez que la infraestructura entra en operación.

La operación de edificios comienza antes de la construcción

Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la operación de edificios inicia únicamente cuando la obra ha sido entregada. En realidad, las decisiones tomadas durante el diseño condicionan gran parte de los costos operativos durante las siguientes décadas.

Diversos estudios internacionales estiman que los costos de operación y mantenimiento representan un porcentaje significativamente mayor que la inversión inicial de construcción a lo largo del ciclo de vida de una infraestructura.

Por ello, resulta indispensable integrar desde etapas tempranas a especialistas en mantenimiento, facility management, operación de activos e ingeniería de instalaciones para identificar posibles oportunidades de mejora.

Estrategias para facilitar el mantenimiento desde el diseño

Existen diversas prácticas que permiten mejorar la mantenibilidad de una infraestructura sin incrementar significativamente el presupuesto del proyecto.

Entre las principales destacan:

• Diseñar accesos seguros para inspección de cubiertas y fachadas.
• Incorporar pasillos técnicos para instalaciones.
• Evitar interferencias entre sistemas eléctricos, sanitarios y HVAC.
• Utilizar componentes estandarizados que faciliten los reemplazos.
• Diseñar espacios adecuados para almacenamiento de equipos y repuestos.
• Considerar sistemas modulares que reduzcan tiempos de intervención.
• Priorizar materiales resistentes al desgaste y a la corrosión.

Estas decisiones disminuyen riesgos durante las labores de mantenimiento y reducen los tiempos de inactividad de las instalaciones.

La tecnología fortalece la gestión operativa

La transformación digital también está cambiando la manera de diseñar edificaciones orientadas a la operación.

Metodologías como BIM permiten incorporar información detallada sobre equipos, especificaciones técnicas, manuales de mantenimiento y programación de inspecciones desde la fase de diseño.

Asimismo, la integración con sistemas de gestión de activos, sensores IoT y plataformas de mantenimiento predictivo facilita una administración más eficiente durante toda la vida útil del edificio.

Gracias a estas herramientas es posible anticipar fallas, optimizar recursos y mejorar la toma de decisiones basada en datos.

Beneficios de diseñar pensando en la operación

Adoptar una visión centrada en la operación genera beneficios tanto económicos como funcionales.

Entre los principales destacan:

• Reducción de costos de mantenimiento.
• Mayor disponibilidad de las instalaciones.
• Incremento de la vida útil de los activos.
• Menores riesgos para el personal de mantenimiento.
• Mejor experiencia para los usuarios.
• Mayor eficiencia energética.
• Mayor valor del activo inmobiliario.

En proyectos de infraestructura pública y privada, estas ventajas contribuyen a mejorar el desempeño operativo y la rentabilidad a largo plazo.

Una nueva forma de entender la arquitectura y la ingeniería

La creciente complejidad de las edificaciones modernas exige que arquitectos, ingenieros, consultores y propietarios trabajen de manera colaborativa desde las primeras etapas del proyecto.

Diseñar considerando la servicialidad, la operación de edificios y el diseño funcional permite desarrollar infraestructuras más resilientes, sostenibles y preparadas para responder a las necesidades futuras, garantizando un mejor desempeño durante todo su ciclo de vida.

Manténgase informado con CONSTRUCTIVO

Únase al canal de difusión de CONSTRUCTIVO y reciba las últimas noticias, tendencias, innovaciones y contenidos técnicos sobre arquitectura, ingeniería, construcción e infraestructura directamente en su dispositivo. Manténgase al día con la información que impulsa el desarrollo del sector.