“El país necesita impulsar una política nacional de formalización”

¿Cómo lidia Cofopri con la demanda de la población que quiere sus títulos de propiedad y la decisión de no entregarlos si el predio se ubica en zonas de riesgo?

–Ahí tenemos un trabajo delicado, porque cada año existe una demanda de vivienda que se incrementa y hace más grande este bolsón que corresponde al déficit habitacional nacional.

No hay una oferta de vivienda barata. El sector privado no la ofrece. Desde el Estado, los programas existentes están orientados al apoyo a aquellas personas que ya poseen un terreno –Techo Propio, para reforzamiento–, pero como oferta de nueva vivienda es muy restringida todavía.

Lo que debemos idear desde el Estado, porque acá hay un fallo del mercado, es buscar la manera en que pueda ofrecer este tipo de vivienda.

En el Cofopri ideamos una propuesta y pensamos que el Estado sí tiene un papel importante en este proceso de formalización y de ofrecer vivienda social, la que está engranada a una política mayor que, si funcionara, atendería parte de la solución destinada no solo a contar con una oferta de vivienda social, sino también con el fin de mejorar la ya existente.

–¿En qué consiste esta propuesta?

–El Cofopri ha titulado más de dos millones y medio de propiedades en el país, mientras que en Lima hablamos de medio millón, aproximadamente. Si identificamos las viviendas formalizadas, notamos que alrededor del 20% cuenta con declaratoria de fábrica [la fábrica es la edificación que se construye sobre el terreno].

Entonces, un bajo porcentaje de estas casas cuenta con esa formalización de la edificación. Lo cierto es que las construcciones reales no se condicen con ese porcentaje formalizado, es mucho mayor. Por lo menos, el 60% de esos inmuebles ya tienen entre uno y dos pisos.

Pero, ojo, estas construcciones se han hecho, fundamentalmente, sobre la base de la autoconstrucción o con la construcción asistida de un maestro de obra. No han tenido, necesariamente, la dirección de un profesional ingeniero o arquitecto.

Ahí tenemos un riesgo latente, porque dentro de este grupo de construcciones es probable que un porcentaje importante necesite reforzamiento y ante un evento sísmico se vería afectado.

–¿Cómo se pueden identificar todas estas viviendas que son vulnerables? 

–El Cofopri puede desempeñar un papel importante, pues inscribió el terreno y existe un título de propiedad registrado que reconoce a su propietario, pero sobre las primeras edificaciones ya hay nuevas construcciones y nuevos dueños.

La idea es independizarlas y si alguien quiere hacer una actividad económica o conseguir una hipoteca sobre este terreno, que se hipoteque solo la parte que quiera afectarse. 

El Cofopri podría intervenir y suplir la falta de oferta del sector privado para formalizar estas edificaciones, porque no existe oferta o si la hay, es muy limitada. Podría ayudar en el proceso de formalización de las fábricas, pero, además, con un solo esfuerzo y una sola intervención obtener información de la edificación, de sus integrantes, del uso del predio, del área construida e información económica también.

Todo ese conjunto de información es un catastro que es el inventario de los bienes que tenemos dentro de la ciudad o del país. Al contar con una referencia precisa de cuáles son los bienes, cuáles son los usos, dónde están ubicados y a quiénes pertenecen, la autoridad local y nacional podría identificar mejor qué tipo de bienes inmuebles tenemos en el país, como están ubicados, cuál es el uso que se le da y cómo están también siendo utilizados, lo que permitiría una mejor planificación. 

–¿Qué beneficios se podría obtener con esta información?

–Se podría planificar el acceso al agua, a la luz y a los servicios públicos. Se podría saber claramente qué sector necesita mayor cantidad de servicios públicos o qué otro tiene déficit de estos.

Este catastro permitiría tomar mejores decisiones y posibilitaría, además, una mejor asignación de los tributos. A veces hay posesiones informales donde todos pagan lo mismo, pese a que algunas tienen una edificación de un piso y otros ya viven en una edificación mayor.

Esa asignación de tributos igualitaria no es justa, porque estaríamos cargando un cobro de tributos no en función al uso del recurso, sino en función a que como no hay información del recurso, que es la vivienda en este caso, todos pagamos igual. 

Ahora bien, esta labor podría originar un tercer producto. Como ya se tienen identificados los bienes mediante este catastro, podríamos también obtener información de una especie de ‘catastro negativo’, si se puede llamar de alguna manera.

–¿Qué falta para que se concrete esta labor catastral a cargo del Cofopri?

–Esta visión que se tiene forma parte de una propuesta de política nacional en materia de formalización y complementariamente de catastro...

–¿Hay necesidad de impulsar una política nacional de formalización? 

–Hay necesidad de impulsar esta política nacional de formalización que complementaría la que ya tiene Cofopri, y sería mediante la asignación de competencias adicionales a las que tenemos.

Esta iniciativa ya la estábamos trabajando cerca de un año, pero como llegó el Fenómeno El Niño Costero nos cambió toda la agenda. 

Pasado el fenómeno, retomamos el tema, se alcanzó una propuesta normativa que aún es evaluada, porque implica que el Cofopri ingresaría a ser un facilitador en el proceso de formalización de las edificaciones y del catastro.

Estas competencias actualmente las tienen de alguna manera los gobiernos locales, pero no se ejecutan en su integridad, ya sea por falta de presupuesto, capacidad operativa u otras urgencias que tienen que atender los gobiernos locales.

¿A qué apuntamos? Nosotros no apuntamos a quedarnos permanentemente con esas competencias, sino a levantar esa información, meterla en una gran base de datos y después transferirla a los gobiernos locales para que tomen decisiones informadas y proyecten su crecimiento como ciudad. 

–¿Esa política nacional de formalización recogería también las realidades de diversas localidades?

–Claro, porque las técnicas constructivas son distintas ya que se adaptan al entorno en el que viven las personas. Y, además, permitiría informar y asistir a la población que está en proceso de construcción o ampliación de sus viviendas. Esto es importante.

Competencias

–¿Cuáles son los alcances de la Ley Nº 30711 que aprobó el Congreso?

–La Ley Nº 30711, para entrar en contexto, lo que hace es ampliar la facultad de la competencia del Cofopri para que pueda intervenir en el proceso de formalización. Cada año, la institución solicitaba al Parlamento la ampliación de sus facultades y esta se daba por ese período. Lo que hemos planteado es que aún existe la necesidad de formalización de viviendas y este requerimiento no va a terminar en un año. Quisiéramos, con las competencias adicionales, que Cofopri tenga ya las funciones de manera permanente en formalización integral de la propiedad. Lo que hemos planteado y lo que se aprobó es que Cofopri tenga por lo menos una competencia hasta 2021. Eso es lo que establece la ley.

–Esa ampliación anual no les dejaba realizar un trabajo a mediano plazo...

–Claro, y no solo no te permitía proyectar trabajos más allá del año calendario, sino que además tampoco te posibilitaba entrar en alianzas con otras organizaciones, por ejemplo, las municipalidades. Las comunas decían cómo voy a firmar un convenio por dos años si tú solo tienes vigencia por uno.

La ley permite hacer una mejor planificación.

Catastro

El llamado ‘catastro negativo’ permitirá identificar aquellas viviendas que presentan construcciones defectuosas o que están vulnerables, explicó José Quilcate.

“Al contar con esta información, se la pasamos al propietario o a los gobiernos nacional, regionales o locales para ver de qué manera el propietario privado, con sus recursos, o el Estado, vía programas masivos, se puede reforzar la casa; de tal manera que ante un evento natural estemos prevenidos”.

Sostuvo que siempre es menos costoso para el Estado y la sociedad en su conjunto gastar en prevención que en reconstrucción. “Lo hemos visto con El Niño Costero”.

“Por cada sol que gastas en prevención, te ahorras cuatro en reconstrucción”.

Fuente: El Peruano.